北京农村拆迁律师：新规定！集体土地房屋征收补偿这样进行

　　集体土地征收征收相对于国有土地征收来说是比较复杂的，首先，要将集体土地先转为国有土地，然后才能开展具体的征收工作，但在报批之前，也就是申请征地之前，相关部门还需要履行报批程序，即发布土地征收预公告、补偿安置方案公告、依法对房屋、宅基地现状调查等等，只有这些程序履行到位，补偿到位，那么，才有可能获得征地批复文件。

　　只不过，报批程序中的细节非常多，并不是所有的用地部门都能严格履行到位，所以，实践征收中，被征收人与征收方之间很容易出现矛盾、纠纷。因此，为了保障被征收人的合法权益，规范征收集体土地房屋补偿行为，近日，山东济南市就结合《土地管理法》《土地管理法实施条例》等其他相关的法律法规制定了并公布了《济南市征收集体土地房屋补偿办法》，在该《办法》中就明确对征收程序、如何对被征收人进行补偿作了较为详细的规定。

　　不过，关于集体土地房屋征收程序，我们昨天已经说过了（大家可以翻看昨天的文章），今天，我们就补偿安置再结合该《办法》中的规定，来为大家浅析一下。

　　首先，房屋及宅基地面积的确定

　　根据该《办法》第十五条规定，宅基地面积和房屋建筑面积原则上以权属证明或者建房批准文件的记载为准。

　　也就是说，宅基地面积和房屋建筑面积一般情况下是以登记的为准或者是以相关的权属证明为准的。不过，实践中，有的记载的面积并非是实际面积，比如记载的面积比实际面积要小，又或者说记载的面积比实际面积大等。一般情况下，如果实际面积比登记的面积要大的话，如果被征收人能够提供办理房屋产权初始登记的建设工程规划许可证、土地使用权证、房屋产权人合法的身份等，则需要以房地产测绘机构测量的建筑面积为准。

　　对于房屋什么也没有的，既没有办理登记，也没有相关的权属证明的，且房屋是七八十年代建充的，一般情况下，也应当要以测量的为准。对于实际面积小于记载面积的房屋，同样也是以测理的面积为准。

　　不过对于未登记的房屋面积如何，仍然需要结合实际的情况以及当地的相关政策规定来进行，不能一概而论。

　　其次，提供三种补偿方式供大家选择

　　根据《办法》第十六规定，住宅房屋可采取重新安排宅基地建房、房屋安置或者货币补偿等方式，给予被征收人公平、合理的补偿。

　　在征地拆迁中，被征收人有权就安排宅基地建房、房屋安置、货币补偿等方式进行选择，也就是说，被征收人可以就这三种方式随意选择，其既可以选择货币补偿，也可以选择产权置换，还可以选择宅基地重新建房，征收方不可以剥夺被征收人这一项权利。

　　实践中，有的征收方往往只提供一种货币补偿方式对被征收人进行补偿，或是只提供房屋安置这一种方式对大家进行补偿，这显然是不合法的，是侵害被征收人选择权的一种行为，广大被征收人一旦遇到，一定要马上向上一级有关部门投诉反映，或是针对补偿安置方案（补偿安置方案中会明确具体的补偿方式），以书面的形式提出自己的意见。

　　另外，在这里凯诺律师还要提醒大家一句，虽然农村集体土地房屋征收被征收人也有选择补偿方式的权利，但一定要结合自己的实际情况去选择有利于自己的补偿方式，万不可盲目跟风，看见别人选择货币补偿自己也就选择货币补偿，看见别人选择了房屋安置，自己也就选择了房屋安置，这是对自己非常不利的，所以，我们再次提醒大家，一定要结合自己的情况，选择适合自己的补偿方式。

　　再者，补偿标准

　　无论是集体土地征收还是国有土地征收，大家最关心的都是补偿标准。根据《土地管理法》中的规定，征收土地应当给予被征收人公平、合理的补偿，保障被征收人原有的生活水平不降低，长远生计有保障。对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。

　　从上述的相关法律法规中我们可以看到，土地管理法中并没有作出详细的补偿标准。均需要结合实际情况，由地方相关部门制定具体的补偿标准。所以，不少地区针对房屋补偿这块均在地方法律法规上作出了规定。济南市也不例外。

　　《济南市征收集体土地房屋补偿办法》第十七条规定，对于选择安排宅基地建房的，按重置成新价予以补偿，并依法依规重新安排宅基地。第十八条规定，选择房屋安置的，可选择以宅基地面积或以被安置人口数量作为确定安置房建筑面积的依据。

　　以宅基地面积作为安置依据的，严格执行一户一宅政策，对于一户多宅的，只按照其中一处宅基地予以安置。安置房屋建筑面积原则上按照宅基地批准面积或认定面积确定。

　　这里凯诺律师需要提醒大家一下，虽然一户一宅是法律规定的标准，但是对于一户多宅的情形，相关部门也不能采取一刀切的方式，有的一户多宅可能是因继承原因，历史遗留问题造成的，所以，在认定一户一宅、一户多宅时应当要结合实际的情况。

　　另外，以被安置人口数量作为安置依据的，房屋安置人口应当依法依规予以认定，在充分考虑公共面积分摊的情况下，原则上多层建筑人均安置建筑面积不低于40平方米，小高层不低于43平方米、高层不低于47平方米。原房屋面积超出每人40平方米的部分，按照省政府批复的征地地上附着物补偿标准予以补偿。

　　对于选择货币补偿的，一般是由相关部门参照同地段安置房市场价格，且依法评估后予以补偿。

　　简而言之就是，若被征收人选择宅基地重新建房这一种方式，征收方不仅要提供宅基地，而且还要按重置价给予被征收人建房补偿。而选择货币补偿的，则需要按照房屋（安置房）周边的市场价格对被征收人进行补偿。实践中，如果房屋补偿是征收方未经过评估等程序，口头上擅自确定的，被征收人则可以通过法律途径来维护自己的权益。

　　最后，需要支付过渡费等

　　《办法》第二十条还规定，相关部门还应当对被征收人支付搬家补助费、过渡期内的安置补助费等费用，同时，对于宅基地上依法从事经营性活动的，还要给予停产停业损失费。不过，对于这几项补偿费用的标准，因每家每户的情况都不一样，所以，法律法规上并没有作出详细的规定。

　　总之，凯诺律师最后提醒大家，无论是集体土地上房屋征收，还是国有土地上房屋征收，都关系着被征收人的切身利益。所以，广大被征收人在此过程中要是遇到补偿纠纷、相关部门违法违规实施征收行为，违法强拆等，一定要及时地咨询专业律师，若有必要，一定要在专业律师的帮助下，通过法律途径来维护自己的权益。