北京房屋拆迁律师：协议拆迁与普通的征地拆迁有何区别？需要注意哪些？

　　在生活，可能很少有老百姓听过协议拆迁，但其实协议拆迁也是一项大型的拆迁项目，在我们身边也经常上演着，而且协议拆迁同样也跟我们老百姓的利益是息息相关的。一般来说，协议拆迁与其他普通的征地拆迁项目最主要的区别就是拆迁主体不同。

　　老百姓常常遇见的征地拆迁通常都是以公共利益（如修路、水电站工程、修建安置房、学校等）为目的的拆迁项目，其拆迁主体按照法律上规定的，就只能是县级以上地方人民政府，不能是其他相关部门如村委会、镇政府、街道办事处等，如果是这些部门启动的征收拆迁，那征收拆迁则是不合法的。

　　而协议拆迁的主体，即拆迁方，则并非是行政机关（政府部门），而是其他一些民事主体（如村委会、村经济合作社、开发商）等。

　　从字面意思来理解，普通的征地拆迁，即由政府部门主导的因公共利益开展的拆迁活动，一般是具有强制性的，如果征收方没有违法之处，征收项目是按照法律规定的程序进行的，且补偿也合理，那么被征收人只能按照协议中约定的去做。

　　倘若在拿到补偿后，拒绝交出土地或房屋，那么，相关部门便可以采取强制执行的措施。当然了，强制执行也需要按照法定程序进行，一般情况下，在给予被征收人公平、合理的补偿后，倘若被征收人拒不交出土地或房屋，征收方若想实现征收目的，就必须要作出责令交出土地决定，必须要向人民法院申请，直接以被征收人领导补偿为由强行拆除被征收房屋，强行占用土地，那么，被征收人则是有权依法维护自己的权益的。

　　而协议拆迁就不同了，其不具有强制性，民事拆迁主体只能在拆迁过程中与被拆迁人商量着来，不能强迫被拆迁人。

　　另外，协议拆迁与其他普通的征地拆迁还有一个不同之处就是，协议拆迁往往以一定比例的同意、签约户数等来作为能否成功启动拆迁项目的标准。一般情况下，如果签约人数没有达到一定的比例，签约总户数寥寥无几，那么，从原则上来说，民事拆迁主体则不可以实施拆迁行为。

　　比如最近石家庄市公布的《石家庄市城市更新条例》中就明确规定，在国有土地上开展城市更新活动的，已签订搬迁安置协议的物业权利人占比不低于百分之九十时，更新项目实施主体与未签订搬迁安置协议的物业权利人经充分协商仍达不成一致意见的，可以向项目所在地县 (市、区)人民政府申请调解，调解不成且项目实施涉及法律、行政法规规定的公共利益，确需征收房屋的，县 (市、区)人民政府可以依法启动征收程序。

　　再比如《深圳经济特区城市更新条例》中规定，属于旧住宅区城市更新项目的，区人民政府应当在城市更新单元规划批准后，组织制定搬迁补偿指导方案和公开选择市场主体方案，经专有部分面积占比百分之九十五以上且占总人数百分之九十五以上的物业权利人同意后，采用公开、公平、公正的方式选定市场主体，由选定的市场主体与全体物业权利人签订搬迁补偿协议。

　　另外，北京市在《北京市城市更新条例》中同样也有明确的规定，城市更新过程中，需要对私有房屋进行腾退的，实施主体可以采取产权调换、提供租赁房源或者货币补偿等方式进行协商。

　　城市更新项目范围内物业权利人腾退协议签约比例达到百分之九十五以上的，实施主体与未签约物业权利人可以向区人民政府申请调解。调解不成且项目实施涉及法律、行政法规规定的公共利益，确需征收房屋的，区人民政府可以依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关法律法规规定对未签约的房屋实施房屋征收。

　　从上述的法律法规中我们可以了解到，城市更新类拆迁项目，即旧城区改造、闲置公共服务设施更新，城中村改造等，也属于协议拆迁的一种，拆迁方只能在与被征收人协商补偿事宜，并超过百分之九十或是百分之九十五以上（每个地方规定的签约比例都不一样，需要结合当地政策规定）的被拆迁人签订补偿协议之后，那么其才可以正常的开展拆迁活动。

　　这里需要再次提醒广大被拆迁人一点，在看到模拟的拆迁协议后，一定要认真的对待，一定要按照自己的意思去签，倘若补偿标准不合理，那么千万不要签订协议（此时，有的拆迁方就会以各种言语哄骗被拆迁人尽快签订协议，比如这只是一份模拟的拆迁协议，你在上面签字对你没有影响），实践中，很多老百姓经不住这种威胁，经不住各种诱惑，就会签订，但凯诺律师要说得是，一旦你签订模拟协议，日后要是签约人数达到了地方规定的比例，那该模拟协议就会立马产生法律效力，所以，在对拆迁补偿不满意的情况下，无论如何都不要签，避免日后对自己不利。

　　说到这，凯诺律师还要顺便说一下对未签订补偿安置协议的被拆迁人的处理问题。我们从上面说到的法律法规来看，对于只有个别几个未签订补偿安置协议的，拆迁主体是没有权直接实施强制拆除行为的，一般情况下，则需要先向人民政府申请调解，如果调解不成，但必须要对该房屋进行拆迁的，区政府则可以征收未签订补偿安置协议的被征收人实施征收，并依法作出补偿决定。

　　广大被征收人如果对补偿决定不服，则可以在法律规定的期限内提起行政复议或是提起行政诉讼。需要大家注意的是，如果没有在法定期限内启动法律程序，同时又不在补偿决定规定的期限内搬迁，那么区政府就会向法院申请强制执行。因此，在以城市更新为名的协议拆迁中，被拆迁人除了要认真对待签订补偿安置协议环节之外，还需要做好未雨绸缪的准备工作，一旦日后拆迁方侵害自己的权益，我们就有很大的机会取得胜利。

　　总之，凯诺律师最后想要表达的是，协议拆迁不同于普通的征地拆迁，广大被拆迁人一定要注意，实践中，如果拆迁方未与被拆迁人协商补偿，且签约比例也未达到法律规定的，其便进行拆迁，那么，被拆迁人则可以向有关部门投诉举报。