房屋买卖双方在签订的书面买卖合同中，一般会有关于网签的约定。所谓网签，是指在信息化技术支持下，房屋交易双方签订合同后，到房地产行政主管部门进行备案，并在网络上予以公布的一种行政管理手段。网签可以使房地产交易更加透明化，防止“一房多卖”的情况发生。房地产管理部门可以通过网签环节控制国家税收、监督合同依法履行。根据目前房屋交易的流程，网签是办理房屋过户的前置程序，本身并不能起到房屋产权变更的效果。

买卖合同履行过程中到了网签这一环节，同一个买卖合同关系就出现了两个版本的合同文本。为了表述的方便，我们将双方在房管部门签订的并通过信息化技术进行网络备案和公示的合同文本称为网签合同，将双方或三方签订的第一个合同文本称为线下合同（请注意这里的文本二字，因为笔者认为两者只是载体的不同，而非两个不同的合同，为了表述的简练，姑且做如上区分）。线下合同和网签合同往往存在一定的时间差，在内容上，特别是交易价格等条款也可能会有一些不同程度上的变更。正因如此，围绕网签合同与线下合同的效力问题，产生了许多争议。

关于二者关系，民法理论上一般认为网签合同是线下合同的行政备案，两者只是形式载体不同，效力是相同的，即使网签合同对线下合同做了一定的修改，也只是线下合同的补充协议。但实务中有一种观点错误认为线下合同与网签合同是预约合同与本约合同的关系。在此有必要做一分析。

什么是预约与本约？台湾民法学者王泽鉴先生认为，所谓预约合同,指约定将来订立一定合同的合同（小伙伴们乍听这句话是不是很绕口，其实在生活中我们经常做类似的约定，比如说：“我明天告诉你后天能不能参加你的生日聚会”，其实这里你就为自己预约了明天的一个任务，就是告诉他你后天能不参加的决定。当然这种约定不是民法意义上的法律行为，即使你忘记告诉他，一般也不会承担什么法律上的责任，但他可能会拉黑你），本约则是为履行该合同而订立的合同。所以说预约合同也是一种合同，其合同内容就是将来某一时间订立本约合同。预约合同的权利人仅能请求对方履行订立本约的义务，而不能直接依据预约合同的内容请求履行，因为预约合同一般没有明确具体可直接请求履行的权义内容。

如果将二者关系定位于预约与本约，那么买卖双方的线下合同的约束力将会大打折扣，当事人对线下合同的违反，只会导致本约不能成立，有过错的一方对本约未能成立负缔约过失责任，赔偿范围限于相对方的信赖利益损失（又称消极损失，比如为正式签约所付出的前期调查、准备等成本）。

笔者认为，线下合同与网签合同的关系应该是民事行为与行政备案之间的关系，二者效力应是等同的  。主要理由如下：一、买卖合同的效力不因是否进行了行政备案而受影响。行政备案是政府对民事法律行为的一种不涉及效力问题的监管或保护，所以即使民事合同未经备案，也不会影响其民事法律行为上的效力。二、线下合同本身已经具备合同的生效要件，权利义务内容约定明确，权利人可直接请求义务人履行合同义务。三、网签合同的签订本身是双方履行线下合同内容的结果，两者只是合同文本的载体形式不同，而非另行缔结一个独立的合同。四、即使网签合同对线下合同做出了的符合合同双方真实意思的变更，也只是在合同履行过程中，双方协议变更了合同内容，而非新成立的合同。

如前所述，房屋买卖合同成立后，合同双方当事人依约负有及时到房管部门进行网签的义务。如果不存在一房二卖等其他法律上的障碍，房屋出卖方在线下合同生效后，不履行网签的义务的，买方可起诉要求卖房履行网签及房屋产权变更登记等义务，法院一般会予以支持。在一房二卖的情况下，如果各买房人均未入住，但有一个合同卖方已经履行了网签义务，而另一个合同只是签订了线下合同，卖方并未履行也无法再履行网签义务，这时，法院应当认定两个线下合同均为有效，优先支持已经履行网签义务的合同，但绝对不能因另一合同未进行网签而否认其效力，卖方对此应负违约责任而非缔约过失责任。（张广才）

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