北京农村拆迁律师：推进城中村改造时，老百姓可一定要注意这三点！

　　城中村改造是一项大型活动，自去年有关部门发布文件要在特大、超大城市有条不紊地推进城中村改造之后，近35个大城市纷纷开启了城中村改造相关工作。说到城中村，想必大家应该都知道，就是在城市化进程中，在城市建成区范围内失去或基本失去耕地，但仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄，再简单一点来讲就是城里的农村。

　　只不过，城中村相比于周边的高楼社区，其就显得格外的脏、乱、差，不仅如此，而且很多城中村其实一些基础的设施设备也不够完善，这也让部分老百姓的生活变得没有那么的方便。所以，为了改善老百姓的居住环境，提高这部分老百姓的生活质量，国家这两年在全力支持城中村改造，并且还大力要求这些大城市要稳步推进城中村改造。

　　事实上，推进城中村改造无论是对广大老百姓，还是对城市来说都是一件非常好的事情，通过城中村改造，不仅提升了城市整个环境，让城市焕然一新之外，同时还可以通过城中村改造拉动地方经济，有助于增加改善新型住房的供应。

　　但无论如何，城中村改造是一项大型的民生工程，其目的都是为了让部分老百姓的生活越来越好，所以，广大老百姓在今后如果遇到了城中村改造项目，那么对于相关部门的改造行为一定要提高警惕，因为从实践过程中来看，极个别的征收方为了推进城中村改造项目，经常会采取威逼利诱的方式，试图达到最终的改造目的。因此，凯诺律师在这里提醒大家，在遇到城中村改造时，以下几点广大被征收人一定要注意。

　　首先，城中村改造必须要把被征收人先安顿好

　　城中村改造本身就是一项具有公益性质的活动，所以如果房屋被纳入在城中村改造范围内，那么广大被征收人一定要注意相关部门有没有将先补偿、后搬迁的征收原则落实到位。这里需要特别给大家说一下的是，所谓的先补偿、后搬迁就是需要先给予被征收人合理、公平的补偿之后，相关部门才可以拆除房屋。

　　而不是与被征收人签订补偿安置协议就算相关部门履行了补偿职责。具体来说就是，对于被征收人选择货币补偿的，就补偿事宜与被征收人协商好之后，需要在一定的时间内将全部补偿发放给被征收人，对于被征收人选择产权置换的，如果无法提供现房，那么也要提供给其临时的住房，或是给予其临时安置补助费。

　　实践过程中，如果遇到相关部门强迫自己签订补偿安置协议，或是只签订了补偿安置协议，相关补偿费用还没有到位就强迫自己搬迁，腾空房屋等等，那么此时被征收人一定要注意了，这对被征收人来说可是风险很大的。

　　其次，城中村改造过程中必须要听取大家的意见

　　城中村改造可不是一蹴而就的事情，虽然目前只有广州出台了《广州市城中村改造条例》，其他地方并未出台，但在推进城中村改造时，相关部门也要按照相关的政策要求，有条不紊地推进，保障广大老百姓在城中村改造中的各项权益，比如知情权，具体为需要将改造中涉及大家利益的事项包括如何对大家补偿，补偿方式是什么、补偿标准是什么？安置房的地点、位置是什么？改造之后会是什么样等等要全部告知广大老百姓，让老百姓清清楚楚地搬迁。

　　再比如参与权，具体为城中村改造方案的制定需要听取老百姓的意见，另外还要保障其表达权和监督权等。

　　事实上，城中村改造不同于普通的征地拆迁项目，该项目不具有一定的强制性，从原则上来说是需要与广大老百姓商量着来（这点我们已经多次强调过），而且在正式启动城中村改造计划之前，相关部门还需要启动调查民意的工作，征求老百姓的意见。一般情况下，如果广大老百姓对城中村改造的意愿都非常大，那么，城中村改造才可以进一步推进，如果绝大多数人都不同意改造，且绝大部分人都没有签订协议，那则意味着该城中村改造就会自动取消。

　　对此，凯诺律师提醒大家，如果相关部门在启动改造计划之前，并没有征求老百姓的意见，直接就让大家签订协议，或者是在改造中，没有保障被征收人的表达权，即剥夺了其表达权、监督权等等，那相关部门的征收行为就是不合法的，严重侵害了老百姓的合法权益，此时，作为被征收人就可以针对他们的改造行为，向有关部门投诉或是举报，这是法律赋予老百姓的权利。

　　最后，必须要妥善处理历史遗留问题，保障大家的利益

　　在《城中村改造国土空间规划政策指引》中指出，坚持依法依规、公平公正、守牢底线红线，充分利用低效用地再开发、全域土地综合整治等相关政策，分类实施城中村改造，强化规划统领，实施依法征收，加强土地收储支撑，保障“净地”供应，探索依法实施综合评价出让或带设计方案出让，推进土地混合开发和空间复合利用，依法妥善处理历史遗留用地问题。部将加强政策运用的跟踪指导工作，对于地方工作中被实践证实有效可复制的政策，将加大力度推广。

　　在城中村改造过程中，难免会出现有的房屋没有证的情况，对于这些房屋，从实践过程中来看，往往会被相关部门以房屋无证等为由全部认定为违法建筑，从而以违法建筑的名义给予老百姓拆迁补偿。但是征收方这种只认证的做法是否合法呢？按照现在的相关政策要求来讲，肯定是不合法的。

　　我们一直都在强调，没有证的房屋并非都是违法建筑，尤其是房屋还存在历史遗留问题时，更不能以违建的名义拆除房屋。最高人民法院曾在相关的裁判案例中就指出，对于因历史原因未办理房屋产权证的房屋，行政机关在没有充分证据证明该房屋属于违法建筑的情况下，不宜认定为违法建筑。行政征收中，应当综合考量未办理产权登记的历史原因、土地价值、房屋用途和周边类似房屋市场价格等因素，确定补偿标准，不宜径行以其系违法建筑为由不予补偿。

　　所以，实践过程中，如果广大老百姓在城中村改造过程中，自己的无证房屋被相关部门一刀切的直接认定为违法建筑，那么，广大老百姓一定要注意了，此时广大老百姓可以尽快咨询专业律师，如果有必要，可以在专业律师的帮助下，通过法律途径来维护自己的权益。