北京专门做拆迁的律师：征地拆迁中的这几个“坑”一定要避开

　　征地拆迁是一项利国利民的大型活动，不仅涉及面广，而且涉及的人数也是非常多。所以从原则上来讲，拟实施土地征收或是房屋征收的相关部门应当要严格按照有关的法律法规，落实土地征收、房屋征收程序，落实具体的补偿安置，保障被征收人在征地拆迁中的每一项权利。

　　然而从拆迁律师办案的过程中发现，虽然《土地管理法》《土地管理法实施条例》《国有土地上房屋征收与补偿条例》等其他相关的法律法规上对如何推进土地征收、房屋征收已经作出了详细的规定，但仍然有个别的征收方目无王法，视法律法规如白纸，以各种各样的方法试图低成本推进征地拆迁工作，尤其是在被征收人认为补偿标准不合理，迟迟不愿意与其签订补偿安置协议时，强迫被征收人交出土地或房屋的情况更是屡见不鲜。

　　对此，凯诺律师今天就结合自己的办案经验为大家整理出了以下几个拆迁方惯用的推进征地拆迁工作的手段，大家在遇到之后，一定要小心，避免掉入他们设计好的“坑”里。

　　第一个，两层以上的房屋没有补偿

　　实践中经常听有的被拆迁人反映，自己家的房屋原本只有两层，后来又加盖了两层，但是在拆迁之后，征收方却只认定一层和二层的面积，上面的两层房屋却不予以认定。这里凯诺律师需要提醒大家，虽然地方对农村宅基地的面积进行了设定（有的对房间的高度也进行了设定），但如果房屋的面积没有超过地方规定的标准，且在建房（加盖）时向村委会申请了，获得了批准，那么从原则上来说，在拆迁之后，相关部门就需要对这部分房屋的面积进行认定，并予以拆迁补偿。

　　实践过程中，倘若相关部门只认定了两层房屋的面积，两层以上的房屋面积没有被认定，也就是没有被纳入在补偿的范围内，被征收人对此就要提高警惕了，这种情况下，不能坐以待毙，需要就要马上咨询专业律师。因为这很有可能就是征收方想低成本实现征收的一种方式。

　　想必大家都知道，征地拆迁中征的地或是房屋不只有你们一家，往往会涉及几十家，甚至是上百户人家，这样一来就会产生很大的拆迁成本，所以有的征收方就会特别针对房屋层数多的被征收人，以减少征收成本。

　　第二个，你的房屋是危房，现在的补偿已经很高了

　　另外，在征地拆迁中还会出现这样的情况，就是因公共利益需要实施土地征收的，在被征收的房屋中有的是建成年限较久，比较旧的房屋，从原则上来说，只要房屋还能居住人，房屋结构整体没有出现变化，那么就是安全住房，但实践过程中，极个别的征收方为了降低征收成本，往往会直接告诉被征收人“你看你的房屋都建成了二三十年了，房屋也比较旧，所以只能按照危房给予你补偿了”。

　　那么房子是不是“危房”是征收方口头上就能认定的吗？显然不是的，对于危房的鉴定我国相关的法律法规上有着严格的规定，在危房鉴定时，必须要按照法定程序进行，而且按照相关的法律法规，危房的鉴定只能是由房屋所有权人或是房屋使用权人向有关部门提出，征收方在了解房屋情况的过程中，就一口咬定房屋是危房，且还自行让鉴定部门对被征收房屋进行危房鉴定，不仅违反了法定程序，而且还侵害了被征收人的合法权益。

　　对此，凯诺律师提醒大家，实践过程中，一旦遇到相关部门将自家好端端的房屋以建成时间久，房屋比较老旧等为由鉴定成危房，且还按照危房对自己进行补偿安置，那么被征收人对于征收方的这波操作一定要引起重视。

　　如果自己家的房屋并没有出现什么裂痕，房屋整体结构更没有出现变形，那这就是征收方想出的一种降低拆迁补偿的方法，被征收人就可以马上针对征收方的这种行为，向人民法院提起行政诉讼，要求征收方按照安全住房给予自己拆迁补偿，避免自己的合法权益被无缘无故的侵害，避免导致自己以后的生活越来越贫困。

　　第三个，你的房屋没有证是违建，没有补偿

　　今天讲的最后一个，也是征收方惯用的推进拆迁工作的方法，那就是房屋被直接判定为“违法建筑”。说到违法建筑，想必大家应该都是有所了解的，房屋一旦被认定为违法建筑，那么就会对当事人有很大的影响，要么房屋被没收，要么房屋被无偿拆除，并处罚罚金等。

　　所以，在征地拆迁中，有的征收方为了推进征收工作，就会在被征收人拿不出任何证件，证明的情况下，直接将此类房屋一律认定为违法建筑并不予任何的补偿。这里凯诺律师可以直截了当的告诉广大被征收人，并不是所有的无证房屋都是违法建筑，并不是可以仅以有证或者是无证来判定房屋的合法性，房屋是否是合法或是违法，征收方需要结合实际的情况来确定，征收方不能口头上来判定，否则就违反了法定程序。

　　另外，也并非所有的无证房屋都是违法建筑，这点广大被征收人一定要知道。实践过程中，一旦遇到征收方将自家住得好端端的房屋直接认定为“违建”而且还以违建为由要求自己自行拆除房屋，此时被征收人就要做到刻不容缓，尤其是在收到责令限期拆除决定的情况下，要马上针对征收方的行为向法院提起行政诉讼，依法维护自己的合法权益。

　　总之，凯诺律师最后想要提醒大家，征地拆迁关系着被征收人的切身利益，在遇到拆迁时，一定要及时的了解相关的法律法规及相关的知识，这样有助于我们及时发现相关部门的征收行为是否合法，同时也能第一时间知道怎么应对，可以尽量避免进行他们设定好的“坑”中。