北京农村房屋拆迁律师：农村土地征收时都需要注意哪些？

　　随着社会的发展与不断地建设，现在越来越多的农村土地因公共利益的需要被征收，土地被征收，这就导致许多农民也因此失去了土地，失去了最基本的生活来源。但是，一个城市想要发展，想要拉动经济增长，征收占用土地已经是未来必然的趋势。

　　不过，无论是因公共利益需要占用土地，还是因其他项目建设需要占用土地，都事关老百姓的切身利益，所以我们一直强调，土地征收应当严格按照《土地管理法》《土地管理法实施条例》等相关的法律法规依法实施征收。具体需要体现在依法落实土地征收程序，补偿安置工作等环节，只有将所有的步骤严格落实到位，那么广大被征地农民的合法权益才有可能会得到保障。

　　当然了，被征地农民在土地征收中也不能坐以待毙，也需要注意一些细节。那么，土地征收中，被征地农民应当要注意哪些细节呢？主要有以下几种：

　　一、征地补偿至少有六大项

　　土地征收不同于国有土地征收，其所涉及的补偿主要有六大项，包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物、青苗补助费及农村村民住宅费、社会保障费等。

　　其中，涉及农村村民住宅的，宅基地的补偿和房屋的补偿是分开的，并不是混在一起补偿的。而且，对涉及农村村民住宅的，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，在尊重农村村民意愿的情况下，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。

　　另外，土地补偿费和安置补助费的标准是需要由当地相关部门制定征地区片综合地价来确定。但需要注意的是，征地区片综合地价的制定需要考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年需要调整或者重新公布一次。

　　对于青苗补助费和地上附着物的标准，则是需要结合实际的情况由相关部门制定。但原则上来说给予被征地农民的补偿是不能低于其原有的生活水平，需要保障其长远生计。

　　实践中，如果征地拆迁补偿远远低于这个原则，即征收以后的生活水平大幅度的下降，那说明征收补偿标准则是不合理的，此时被征地农民则可以通过法律途径来维护自己的权益。

　　二、以租代征不合理

　　想必大家应该都知道，征收集体土地不能直接征收，而是需要先转为建设用地之后才能开展进一步的征收工作。也就是说，无论是什么建设项目，均需要按照《土地管理法》第四十四条规定办理农转用地审批手续，在拿到相关部门批复的审批手续以后，征收方才能正式使用土地进行建设。

　　但由于办理征地审批手续比较麻烦，必须要在履行征收前置程序以后，包括发布土地征收预公告、补偿安置方案公告、土地现状调查、社会稳定风险评估、征求老百姓意见，举行听证会等，才可以申请报批，而且，最主要的是申请审批手续的时间会特别的长，所以实践过程中，有的征收方会为了规避审批手续，尽快实现征收最终的目的，便会通过以租代征的方式来实际占用土地。即与村委会直接签订土地租赁合同，答应每年一亩给予多少年的租金，然后永久性占用土地。

　　可是通过以租代征，农民老百姓不仅一下子失去了土地，而且每年大概也只能拿到非常微薄的一点土地租金，从长远来看，肯定会对被征地农民是非常不利的。

　　所以，这里凯诺律师需要提醒大家，以租代征是不合法的，也不是不利于被征地农民的一种占地行为，因此，为了保障被征地农民的合法权益，有的地方法规上便也对此作出了明确的规定，禁止通过以租代征的方式永久性占用农民的土地。

　　所以，在遇到土地征收时，广大被征地农民一定要跟征收方要征地批复，一般情况下，要是征收获得了相关部门的批准，其征地批复文件也应当要向大家公布或是在网上公布。如果征收方不公布征地批复等文件，或是征收方或是村委会强迫自己签订土地租赁合同的话，建议被征地农民一定要及时地向上一级有关部门举报、投诉，千万不要顺着他们的意思签订土地租赁合同，避免给自己带来极大的损失。

　　三、土地征收必须是因公共利益的需要

　　《土地管理法》中规定，为了公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收农民集体所有的土地的，可以依法实施征收：

　　（一）军事和外交需要用地的；

　　（二）由政府组织实施的能源、交通、水利、通信、邮政等基础设施建设需要用地的；

　　（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、生态环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社区综合服务、社会福利、市政公用、优抚安置、英烈保护等公共事业需要用地的；

　　（四）由政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程建设需要用地的；

　　（五）在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设需要用地的；

　　（六）法律规定为公共利益需要可以征收农民集体所有的土地的其他情形。

　　也就是说，土地征收一般只能是因上述公共利益的需要，如果占用土地的行为并非是因公共利益的需要，那么便打着征收名目占用土地，按照法律法规上的来说，其占地行为则是不合法的。

　　总之，北京拆迁律师提醒大家，土地征收关系着被征地农民的权益，实践征收中如果觉得补偿不合理，相关部门在没有批准的情况下占用土地，或是通过以租代征的方式永久性占用土地并在上面开始建设，被征地农民就需要提高警惕，并及时地向上一级有关部门举报或是投诉，如果有必要，则可以在法律规定的期限内，依法向人民法院提起行政诉讼，依法维护自己的权益。