北京凯诺律师事务所业务顾问张广才讲到，近年来，我国政府加大了对房地产市场的调控力度，由此对房屋买卖市场带来了深远的影响。在价格涨涨停停的趋势中，房屋买卖的各方当事人以契约为抓手，展开利益的博弈。一房两卖，属于一物二卖的子概念，虽是一个古老的法律命题，但在中国目前社会诚信缺失、法律从业人员水平参差不齐、法律制度设计时有漏洞的时代背景下，却成为摆在所有法律人面前的一个棘手问题。一份份鲜活的代理词、答辩词，一份份说理或充分或单薄的裁判，充分体现了法律人的智慧，也暴露出这个时代法律人的短板。在利益的诱惑面前，做为一名精明的经济人，趋利避害，本无可厚非。然而在法律层面，特别是契约法与物权法的角度，所有的法律职业人，无论是法官、检察官抑或学者、律师，却一定要对此问题作出一个合乎法理的回答。本文的写作，将立足司法官公平公正的超然立场，更以律师受人之托，忠人之事的职业视角，对一房两卖中存在的几个问题展开探讨。

北京凯诺律师事务所业务顾问张广才讲到，债权行为与物权行为效力的独立性：两个买卖合同均应有效

北京凯诺律师事务所业务顾问张广才讲到，在民法理论上，有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的法律行为，是债权行为，又叫负担行为；直接发生物权的设立、变更、转让和消灭效果的法律行为是物权行为，又叫处分行为。两者之间的关系可以简单概括如下：债权行为的目的是为了引起物权的变动，但债权行为有效并不直接产生物权变动的效果，物权变动是债权行为履行的结果，但物权行为与债权行为的效力却相对独立。债权行为无效是否会导致物权行为的无效，理论上存在有效说与无效说的争议，两种观点的背后原因是一国的物权法是否确认了物权行为独立性与无因性的问题。在承认物权行为独立性与无因性的国家中，除了债权行为与物权行为具有同一瑕疵外，物权行为的效力不受债权行为的影响；而在不承认物权行为独立性与无因性的国家中，债权行为无效，则物权行为也当然无效。北京凯诺律师事务所业务顾问张广才讲到我国《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”从这一规定来看，无论我国的物权法是否确立了物权行为无因性和独立性的原则，但债权行为的效力不受物权行为的影响，是可以肯定的。原因行为不成立、不生效或被撤销，是否影响到物权行为的效力姑且不论，但物权行为是否完成应该不会影响到债权行为的效力。（打个比方来说，如果把合同从订立到履行的过程比作一条河流，那么债权行为就好比其上游，物权行为好比其下游，上游受到污染，下游必然受影响，但下游受到污染，上游却不必然受到影响。）明白了买卖合同从债权行为到物权行为的先后顺序性和效力独立性这个道理，还可以帮助我们理解如下问题：当事人订立合同后一方死亡或丧失行为能力，另一方当事人可以请求该方当事人的继承人继续履行其生前所负债务，其生前所订合同不会因一方当事人死亡而失其效力。当然这里边还牵涉是有限继承还是无限继承，债务内容是否有严格的人身属性等问题，在此不展开研讨。）

北京凯诺律师事务所业务顾问张广才讲到，虽然以发生物权变动为目的，但双方对此物权变动达成的协议，却是典型的债权行为。债权行为属于债权法律关系的范畴，其成立以及生效主要应该根据合同法而非物权法来判断。除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反法律、行政法规的强制性规定和损害国家利益、社会公共利益等，亦即不违反《合同法》第五十二条规定的情形，就可以发生效力，属有效合同。至此我们可以得出如下结论：房屋买卖合同是当事人之间就房屋权属变更达成的债权合意，产生的是债权债务关系，并不直接发生物权变更的效力。登记行为与物权的得丧变更联系在一起，是物权行为的生效要件和公示方法。如果当事人之间仅就物权的变动订立合同，而没有办理物权登记，合同仍然有效。合同效力与物权效力的两分法，是民法理论中的物权独立性和物权无因性的必然选择。

北京凯诺律师事务所业务顾问张广才讲到，关于这一问题，最高人民法院杜万华大法官也认为只要不存在合同无效或者可撤销的法定情形，双方当事人经过平等协商而自愿签订的前后两个合同都是有效合同，不应受是否办理物权登记的影响。（张广才）

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