北京农村房屋拆迁律师：城中村改造怎么推进？以下四点很重要

　　城中村改造目前已经在特大城市、超大城市陆续展开。其中超大城市有8个，分别是上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津和武汉，而特大城市则有13个，分别是杭州、东莞、西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙和哈尔滨、大连、苏州。

　　在超大、特大城市开展城中村改造项目，意味着又有不少老百姓的生活要发生了一定的变化。事实上，推进城中村改造其实是两全其美的事，既可以改善老百姓的居住环境，进一步提高老百姓的生活质量之外，也可以推动城市高质量发展，推动城市更新，提升城市形象、完善城市功能以及进一步消除安全隐患等。

　　但想必大家也应该都知道，无论是城中村改造，还是棚户区改造，又或者是其他的征收项目等，一般情况下都会涉及众多老百姓，且同时涉及老百姓和国家巨大的利益。所以，想要推进城中村改造并非是一件容易的事儿。那么，在如何在超大、特大城市推进城中村改造呢？城中村改造中如何保障被征收人的合法权益呢？

　　首先我们这里要说明一下，在超大、特大城市启动的城中村改造项目并非都是一拆了之，以拆为主，而是通过拆除重建、整治提升以及拆整结合三类稳步推进，那也就是说，目前在超大、特大城市启动的城中村改造已经不再是过去的大拆大建了，主要是以上三种方式推进，而且在此过程中，相信多半都是以提升、整治为主，只有少一部分房屋可能会被拆除重建。

　　那么，哪些房屋会被拆除重建呢？

　　从实践过程中来看，如果原土地利用和建筑形态、房屋质量不符合城市规划建设标准的房屋，可能就会被拆除重建。也就是说，如果房屋整体规划，或是房屋存在安全隐患存在很大的漏洞，那么，这类房屋自然就会被拆除重建。

　　所以，房屋在城中村改造范围内的广大老百姓，在此过程中，一定要全面了解自己家的房屋究竟是否属于拆除重建，如果不符合，比如自己家房屋是在近几年才建的新房，相关部门在城中村改造过中却以各种理由要将房屋拆除重建等，这其中一定是有猫腻的，广大老百姓一定要提高警惕。

　　另外，城中村改造并非是一蹴而就的事，其作为一项民生工程，因此，相关部门在启动城中村改造时应当要严格按照相关的政策实施，稳步推进城中村改造工作。当然了，要想在城中村改造过程中权益有所保障，广大被征收人还需要知道以下几点：

　　首先就是，城中村改造应当要遵循被征收人的意愿

　　城中村改造并非如普通的征地拆迁项目一样具有强制性，其最大的特点之一就是必须要在尊重被征收人意愿的情况下推进，不可直接采取强制措施让被征收人搬迁上楼，需要征求被征收人的同意。

　　广州作为超大城市之一，为了规范和推进城中村改造，特意在去年还发布了《广州市城中村改造条件》（征求意见稿），在该条例中就明确规定，纳入城中村改造计划的项目，由区人民政府组织开展改造意愿征询，经改造项目所在村农村集体经济组织三分之二以上成员和三分之二以上村民同意的，方可启动改造。

　　也就是说，城中村改造必须要征求老百姓的意见，而且还必须要获得三分之二以上的农村村民的同意，在超过了一大部分村民同意的情况下，才可以开展具体的城中村改造工作，如果城中村改造项目并没有获得绝大多数村民的同意，那么，从原则上来说就可以推进城中村改造，这是城中村改造最基本的原则之一。

　　实践中，如果相关部门没有征询老百姓意愿，没有调查民意，就直接上报有关部门，并开展征收工作，那这是侵害被征收人合法权益的行为，此时作为被征收人就需要马上向上一级有关部门反映，以尽可能地保障自己的合法权益。

　　其次，签约比例必须要达到一定比例才可以

　　当然了，在城中村改造过程中，签订补偿安置协议是不少可的一件事情。但需要注意的是，城中村改造中的补偿安置协议的签订必须要达到一定的比例（其实这一点与我们讲到的第一点是差不多了）。我们这里就重点讲一下，被征收人如何签订补偿安置协议。

　　城中村改造中的补偿安置协议签订，与其他普通的征地拆迁中的协议还是有一定区别的，普通的征地拆迁中所产生的协议一般是在与被征收人就补偿事宜协商好，且在征收方履行了征收前置工作之后才签的。但城中村改造中的协议签订是相反的，一般是在未启动城中村改造的情况下就需要签订的，也就是说，第一步先征询老百姓的意愿，接下来第二步就有可能是让老百姓签订补偿安置协议，但这里的协议签约比例只有达到百分之九十以上，相关部门才可以正式启动征收工作。

　　所以，从实践过程中来看，有的征收方为了让老百姓签订补偿安置协议，常常会使出各种招数，如“这一份协议并不是正式协议，放心签吧，以后还会出协议”又或者说“你只要在一定的时间内签了协议，就会拿到比别人高的补偿款”等等。对此，凯诺律师在这里提醒大家，在签约补偿安置协议时，一定要慎重，因为一旦签订，一旦最终的签约比例达到了地方规定的，那么，此协议就会马上产生法律效力。

　　因此，如果大家对补偿安置协议不满意，认为补偿标准不合理等，那么千万不要签，无论此时已经签了多少协议，无论征收方口头上答应了自己什么，只要自己的补偿不合理，只要没有白纸黑字的明确在协议里，都一定不要签，哪怕就只有自己一户。

　　再者，把城中村改造的想法与思路全部告诉老百姓

　　城中村改造是一项民生工程，所以在城中村改造启动之前，相关部门应当要将其想法与思路全部告诉老百姓，让老百姓明明白白、清清楚楚地配合相关部门完成征收，不能啥都不让老百姓知道，这其实是不利于日后的城中村改造工作的。

　　将思想与想法告诉老百姓，不仅可以减少与被征收人之间的矛盾，获得广大被征收人的支持，同时也可以顺利推进城中村改造。

　　最后，城中村改造应当要先落实补偿后启动征收工作

　　根据《土地管理法实施条例》中的规定，申请征收土地的县级以上地方人民政府应当及时落实土地补偿费、安置补助费、农村村民住宅以及其他地上附着物和青苗等的补偿费用、社会保障费用等，并保证足额到位，专款专用。有关费用未足额到位的，不得批准征收土地。

　　虽然说，城中村改造并没有具体的法律法规，但也可以参照该条例来推进。也就是说，从原则上来说，城中村改造也应当要先落实补偿之后，再启动征收工作。因此，实践中过程中，如果相关部门在没有落实任何补偿的情况下，就直接拆除了被征收人的房屋，这显然是侵害了被征收人的合法权益。

　　总之，凯诺律师最后想要提醒大家的是，无论是征地拆迁，还是城中村改造，都关系着被征收人的切身利益，如果在此过程中遇到侵害自己合法权益的行为等，一定要马上咨询专业律师，马上在专业律师的帮助下通过法律途径来维护自己的权益。