北京农村拆迁律师：在模拟征收中，应如何签订补偿协议？

　　模拟拆迁（征收）、预签协议、预征收是征地拆迁中常见的几种模式，尤其是在棚户区改造和旧城改造中。实践中，许多老百姓都会将模拟拆迁（征收）和普通的征地拆迁相混淆，认为反正都是拆迁，没有啥区别，所以便稀里糊涂地签订了补偿协议，但大家不知道的是，这种模拟拆迁，预签协议其实存在很大的漏洞，稍有不慎，都会导致自己合法权益被侵害。

　　李先生等人是江苏省某市村民，后来房屋被征收，但是补偿却极其的不合理，于是便没有签订补偿协议，后来拆迁方为了达到拆房拿地的目的，便逼迫老百姓签订空白协议，协议上仅有数额极少的货币补偿，根本不能反映房屋的真实价值。随后，李先生等人联系到了凯诺律师，经过凯诺律师的分析，李先生等人委托凯诺律师帮助其维护自己的合法权益。

　　凯诺律师介入案件后，第一时间赶往李先生所在地进行了走访、调查，并指导李先生等人向相关部门邮寄了政府信息公开申请书，申请公开与此次征收相关的材料，但是通过所获得的材料凯诺律师发现，此次征收存在严重的违法行为，目前该案正在办理中。

　　我们都知道，新土地管理法和土地管理法实施条例施行以后，征收补偿和征收程序都发生了很大的变化，以往是相关部门在拿到征地批文之后才可以组织实施征收，但是自新土地管理法实施后，相关部门需要先发布模拟征收土地公告，且由拆迁方找拟征收地段的被征收人协商补偿事宜并签订补偿协议之后，相关部门才会发布征地批文批准征地。

　　也就是说，模拟征收，只有签订补偿协议的人数达到一定比例时，那么拆迁方才能获得有关部门下发的批准文件，在拿到这个文件后才能正式组织实施征收工作，否则不得进行征收。而且这在地方法律法规中也有明确的规定

　　上海

　　上海相关的法律中规定，因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收部门应当在征收决定作出后，组织被征收人、公有房屋承租人根据征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议。在签约期限内达到规定签约比例的，补偿协议生效；在签约期限内未达到规定签约比例的，征收决定终止执行。签约比例由区（县）人民政府规定，但不得低于80%。

　　四川

　　《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》的通知中规定，实行旧城区改造的，启动房屋征收程序前，先进行协商。总户数超过95%且房屋所有权总面积过三分之二的房屋所有权人明确同意改造的，方可纳入旧城区改造范围，在签约期限内，签订附生效条件的补偿协议的户数达到规定比例的，补偿协议生效，由区(市)县政府作出征收决定;在签约期限内，签约比例未达到规定比例的，终止征收程序。

　　附生效条件的补偿协议一经生效，即产生法律效力，不再另行签订征收补偿协议。签约比例根据项目实际情况确定，但不得低于95%。

　　从上述的地方法律法规中我们也可以看到，当签约人数达到一定比例时，那么相关部门才可以实施征收，且所签协议也会转为“正式”，若达不到一定的比例，那么征收程序便会终止，所签协议自然也就无效。因此，实践中常有个别拆迁方为了尽快拿到相关批准文件，完成征收，就会逼迫被拆迁人签订安置补偿协议，达到拆迁的最终目的。

　　对此，凯诺律师要说的是，如果您正在经历着棚户区改造、城中村改造等，那么对于这些项目中的“模拟征收”行为都要提高警惕，包括房屋评估、土地现状调查等细节，另外就是，拆迁方要你签订补偿协议时，千万不要听他们的一面之词，也不要听他们说的这只是模拟征收或拆迁，你签上字并不会对自己造成任何的影响，这个协议只有达到一定的签约比例时才能成为正式的，所以你就放心的签吧等之类的话，更不要相信他们的口头承诺，比如你早早地签订协议会有一些奖励，让你先行选定安置房位置等，有的被拆迁人可能在听到正式拆迁后会有奖励费等，于是忽就盲目地，随意地跟随大流签订协议，甚至签订什么都没有写的空白协议，等签约比例达到一定比例，安置补偿协议转成正式的之后，才发现别人的补偿都比自己的高，但此时，由于你已经在协议上签了字，想要维权可能就比较地困难了。所以，遇上模拟征收时，也要认真地对待，可以把它当成是正式的征收来谨慎地签订协议就好，避免让自己吃亏。

　　最后，凯诺律师还要提醒大家的是，无论是在模拟征收中还是普通的征地拆迁中，只要遇到威逼利诱的情况，一定要及时地咨询专业律师，在律师的帮助下向法院提起诉讼维护自己的合法权益。