北京农村拆迁律师：城中村改造如何推进？

　　城中村改造与棚户区改造一样，具有公益性质，也是一项民生工程，其最终的目的是为了能让农民老百姓的生活质量有所提升，通过改造等的方式，让其的生活水平高于原来的生活水平，与此同时，让农民老百姓的居住环境更加舒适，环境更加优美，生活上比原来更加便捷。

　　但一般来讲，城中村改造并非只是简单地对外表进行翻新，有的城中村改造项目中也会涉及拆除新建的情况，也就是将农民的老旧房屋拆了，然后统一将大家安置在新的安置房内。但只要一涉及拆除新建，那自然就会与农民老百姓的合法权益息息相关的了，虽然城中村改造有拆除新建、整治提升、拆整结合三种改造方式，但大多数情况下，拆除新建的情况会比较多，也就是以拆除新建为主，整治提升为辅。

　　所以，为了保障农民老百姓在城中村改造过程中的权益，为了能顺利推进城中村改造工程，相关部门针对城中村改造出台了各种文件，比如去年国务院发布的《国务院办公厅关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，以及广州市出台的《广州市城中村改造条例》中对城中村改造作出了明确的指示。

　　不过，《广州市城中村改造条例》的出台是我国首个城中村改造立法，这意味着今后的城中村改造会逐步实现有法可依，有法可循，换句话说就是，城中村改造有法可依了，相关部门所实施的改造行为都必须要在法律的框架下进行。

　　城中村改造是国家这两年大力支持的一项大型公益活动，所以今年六月份，针对城中村改造自然资源部又出台了《城中村改造国土空间规划政策指引》，该指引中又针对城中村改造如何推进提出了明确的要求。下面我们就结合该指引中的内容来了解一下，在城中村改造过程中如何保障农民老百姓的合法权益。

　　首先，在城中村改造之前，需要进行前期的调查评估

　　在该《指引》中指出，依托人口普查、国土调查、城市国土空间监测、地籍调查等数据基础，开展城中村基础数据、社会状况等信息的调查工作，形成覆盖全面，权威统一的城中村数据资源体系，在详细规划层面细化调查，系统进行单元内城中村基础地理信息、土地、房屋、权属、人口、经济、产业、历史文化遗存等信息的摸底调查、确认和公示、核查工作。

　　也就说是，在开展城中村改造项目之前，对城中村改造范围内的房屋进行摸底是推进城中村改造的第一步，如果没有实地进行摸底，那对老百姓来说则是有很大风险的，具体来说，没有弄清楚房屋的具体情况，补偿自然肯定也不会太合理。

　　所以，凯诺律师在这里提醒大家，在城中村改造过程中，大家一定要审查一下，是否有相关部门实地对自家房屋的情况进行了解，如果没有，对日后开展的城中村改造工作一定要提高警惕。

　　其次，确定改造目标和重点区域

　　在《指引》中明确提出，按照有效消除各类安全风险隐患、推动城市高质量发展的要求，确定城中村改造目标准。根据国土空间规划实施需要，划定城中村改造重点区域，按照拆除新建、整治提升、拆整结合的分类确定改造方式。紧持目标向导、应改则改，优先改造位于国土空间规划确定的重点功能片区、重点发展组团的城中村。优先改造安全风险隐患多、景观风貌差、配套短板突出的城中村。

　　城中村改造可不是每一个藏于城里的城中村都会有幸被改造，从上述的内容中我们可以看到，城中村改造优先改造的是存在很大安全隐患的房屋，也就是危房，对于一些景观比较差的，还有城中村相关配套设施设备不齐全的，比如坐车不方便等，也会是重点改造的对象。

　　但如果该城中村面貌新颖，相关的设施设备齐全等，那么可能并不会纳入在城中村改造的范围内，倘若将这样的城中村改造纳入在改造范围内，那可以说是擅自扩大改造范围内的行为。实践中，如果广大老百姓遇到了，相关部门将崭新的房屋，或是相关配套设施齐全的城中村纳入在改造范围内，那么，大家一定要注意，这可影响着被征收人的切身利益。

　　再者，合理划定地块、推动土地整理

　　根据《指引》中提出来的要求，在城中村改造过程中，可以通过土地征收、土地置换、拆旧复垦、收购归宗、混合改造等方式，促进成片改造。事实上，对于城中村改造中出现的土地征收的现象并不少见。土地征收想必大家都非常地清楚，按照土地管理法中的规定，只要涉及土地征收相关部门就必须要办理审批手续，必须要给予被征地农民合理、公平的补偿。

　　这在《广州市城中村改造条例》中都有相关的规定，征收集体土地应当按照公平合理、先补偿后搬迁的原则，巩固提升村民原有生活水平，维护长远利益。

　　相关部门要结合土地现状调查情况及社会稳定风险评估等拟定补偿安置方案。征地补偿安置方案应当听取被征收人和其他利害关系人的意见，并经改造项目所在村农村集体经济组织三分之二以上成员和三分之二以上村民同意。另外，对于城中村改造中涉及土地置换、拆旧复垦、收购归宗等项目的，也要依法保障老百姓的合法权益。

　　最后，坚持依法依规、妥善处理历史遗留问题，充分保障村民合法权益

　　关于城中村改造，在《指引》中明确指出，坚持依法依规、公平公正、守牢底线红线，鼓励各地因城施策，充分保障村民合法权益，先行做好意愿征求、产业搬迁、人员妥善安置、历史文化保护、落实征收补偿安置资金等前期工作，巩固提升村民原有生活水平。为外来人口提供经济可负担的居住空间，着力解决新市民、青年人等群体住房困难。

　　城中村改造虽然是一项民生工程，但相关部门在推进城中村改造时，也要依法依规的进行，也需要严格按照有关部门提出来的要求推进城中村改造工作，就相关的补偿事宜与老百姓商量着来，给予农民老百姓合理公平的补偿，不可以以任何理由或是方式在老百姓不同意补偿的情况下，强迫老百姓搬迁上楼，而对于房屋属于历史遗留问题的，在经过调查、核实之后需要，需要按照合法房屋对当事人进行安置。

　　总之就是，城中村改造过后，要确保老百姓的生活水平比原来的生活水平高，同时还要保障其以后的生计问题，不可以让其的生活水平越来越低。凯诺律师最后提醒大家，在此过程中，一旦发现相关部门有违背城中村改造的初衷，有侵害老百姓自身权益的行为，那么，一定要马上咨询专业律师，如果有必要，可以在专业律师的帮助下，马上通过行政诉讼来维护自己的合法权益。