北京农村房屋拆迁律师：城中村改造的流程

　　相关部门应当要按照什么样的程序来推进城中村改造呢？城中村改造的流程是什么呢？下面我们就结合个别地方发布的相关文件来告诉大家一下，希望会对大家有所帮助。

　　一、项目申请报

　　城中村改造并非如其他普通的征地拆迁一样，但是需要严格按照相关的政策规定及地方发布的有关文件来进行。具备条件拟实施改造的城中村，由村两委会按法定程序就本村城中村改造征得百分之八十以上村民同意后，向所在的乡镇人民政府提出城中村改造申请。

　　也就是说，在实施城中村改造之前，必须要先征得村里百分之八十，甚至是九十以上的村民同意，之后才可以向乡镇人民政府以书面的形式提出改造。实践中，如果村委会并没有征得村民的同意，就擅自启动城中村改造那则是不合法的。

　　二、制定城中村改造方案

　　在提出申请之后，相关部门就需要指导村两委会制定城中村改造方案。该改造方案一般需要含以下几个方面，一是村庄现状、村民大会表决同意改造的意向方式；二是村民转为城市居民、村委会转为社区居委会、集体土地转为国有土地、农村集体经济转为股份制经济的具体方案；三是清产核资方案；四是拆迁安置补偿方案；五是建设方案、产业项目及经济效益分析等。

　　另外，相关部门在编制城中村改造方案时，一般情况下需要进行社会稳定风险评估，拟定风险评估报告，报上一级有关部门。

　　城中村改造并非一蹴而就的事情，需要在启动之前需要先制定具体的方案，尤其是当遇到拆除重建，涉及农民重大利益的时候，改造方案是必不可少的文件。对此，广大老百姓在遇到改造后，可以通过相关的程序来获得该城中村改造方案，如果他们以各种理由和借口不公开，那么则是不合法的，这也是审查该城中村改造是否合法的一种途径。

　　三、就拆迁安置补偿方案征求老百姓的意见

　　在制定城中村改造方案时，相关部门需要一并就安置补偿方案也进行拟定。在拟定好补偿安置方案后，需要将该安置补偿方案在改造范围内进行公布，并征求老百姓的意见。公布期限至少是30日。

　　在拆迁补偿安置方案公告期限内，如果有绝大多数的老百姓提出意见和建议，那么，相关部门在征求意见期限届满后，需要按照收集的补偿安置方案意见和建议，对该拆迁补偿安置方案进行修改，并进行公告。村两委会将修改后的安置补偿方案按照法定程序征得百分之八十五以上的农民同意后，需要将该安置补偿方案报区政府审批。

　　这里凯诺律师需要提醒大家，城中村改造中也是有补偿安置方案的，也是需要就补偿安置方案征求老百姓意见的。实践过程中，如果相关部门并没有针对补偿安置方案征求老百姓的意见，甚至都没有将拆迁补偿安置方案在改造范围内进行公告等，那从原则上来说是不合法的，就侵害了被拆迁人的知情权。此时，作为被拆迁人，可以第一时间向上一级有关部门投诉、举报，当然也可以通过村务公开或是政府信息公开等程序依法获得拆迁补偿安置方案，依法维护自己的合法权益。

　　四、签订补偿安置协议

　　在完成了前面几个流程之后，那么接下来就需要与被拆迁人签订补偿安置协议了。签订补偿安置协议对被拆迁来说非常的重要，所以在签订补偿安置协议时，广大老百姓一定要认真对待，慎重的签订，因为一旦签订，且日后签约比例达到了地方规定的标准等，那么，该协议就会转为正式协议了。所以，为了避免大家吃亏，一定要认真查看协议内容是否明确，补偿标准是否合理，切勿盲目地跟风。

　　根据《永康市城中村改造实施办法》中的规定，未签订补偿安置协议的比例不得超过应当签订协议总数的8%。也就是说，城中村改造中，老百姓签订补偿安置协议的比例必须要达到百分之九十二以上，如果没有达到这个标准，比如签订补偿安置协议的人只有百分之五十左右，那么，一般情况下就不可以启动城中村改造。

　　五、申请报批

　　对于签约人数达到了一定比例的，那么，接下来相关部门就可以就城中村改造申请批报了。申请报批在城中村改造中至关重要，如果改造计划得到了批准，那么则意味着老百姓离住上新房又近了一步。不过，这里需要提醒大家的是，一般情况下，经批准的城中村改造方案，是不可以擅自变更的，实施改造过程中，确需变更方案时，须按原批准程序报批。城中村改造方案未经批准，不得实施。

　　六、未签订补偿安置协议的需作出补偿决定

　　对于个别几个未签订补偿安置协议的，或是被拆迁房屋所有权人不明确的，需要报请区人民政府作出补偿决定送达被拆迁人。

　　作出补偿决定需提供以下资料：(1).拆迁公告;(2).被拆迁房屋的权属调查资料：(3).产权不明晰的房产要有查证资料；(4).评估报告；(5).谈话笔录（不少于3次）；(6).补偿安置方式意愿选择的文字性资料；(7).安置房的权属证明；(8).明确的周转用房。

　　七、实施改造

　　在完成了前期的一些改造工作之后，那么相关部门就可以正式地组织实施改造工作了。根据《渭滨区城中村改造项目实施程序》中的规定，村两委会（社区）选择开发方式，可自主开发，也可通过招商、招标等形式考察确定投资开发企业，开发方式和投资开发企业的确定，需经村（居）民代表大会研究通过。

　　总之，凯诺律师想要说的是，城中村改造相对来说比较的复杂，但老百姓只需记住一点，就是如果觉得补偿不合理，可以拒绝签订补偿安置协议，拒绝交出土地或房屋。另外，在城中村改造过程中，如果遇到相关部门或是村委会强迫自己交出土地、房屋等，那么，建议被拆迁人第一时间咨询专业律师，并在专业律师的帮助下，通过法律途径来维护自己的合法权益。