彭州市国有土地上房屋征收与补偿办法

　　彭州市国有土地上房屋征收与补偿办法

　　为规范我市国有土地上房屋征收与补偿行为，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人合法权益，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号，以下简称《征收条例》）、《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》《成都市人民政府办公厅关于贯彻〈四川省国有土地上房屋征收与补偿条例〉的通知》（成办发〔2020〕92号）、《成都市住房和城乡建设局关于国有土地上房屋征收与补偿有关问题的通知》（成住建发〔2020〕358号）等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条 在彭州市行政区域内，因公共利益需要征收国有土地上单位、个人的房屋，对被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）给予补偿，适用本办法。

　　第三条 房屋征收与补偿应当遵循决策科学民主、程序正当合法、补偿公平公开原则。

　　第四条 市政府负责本行政区域内国有土地上房屋征收与补偿工作；市政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

　　第五条 市住建局作为房屋征收部门，牵头做好国有土地上房屋征收与补偿政策文件制定、与上级主管部门衔接、上级文件转发及房屋征收管理信息系统录入等工作；委托镇政府（街道办）、市属国有公司作为房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体事务性工作。

　　房屋征收实施单位不得以营利为目的，房屋征收与补偿所需工作经费由市政府予以保障，不得在房屋征收补偿费用中列支。

　　市拆迁安置中心受市住建局委托，协助做好国有土地上房屋征收与补偿政策文件制定、宣传、解释；负责做好年度征收与补偿资金预算、拨付审核、使用监督和审计结算；统筹做好国有土地上房屋征收与补偿具体事务性工作的指导和监督。

　　项目所在地镇政府（街道办）在职责范围内承担房屋征收与补偿相关工作。

　　市发改局做好项目立项等手续办理以及相关政策资金争取，并提供房屋征收与补偿工作所需的有关国民经济和社会发展的规划、年度计划等各项证明材料；市规划和自然资源局提供国土空间规划等相关规划资料，房屋征收范围确定并公布后，停止办理房屋征收范围内改变房屋、土地用途等相关手续；市财政局负责落实征收补偿资金，对资金使用管理情况进行监督；市审计局负责对征收补偿资金的使用管理情况进行审计监督；市不动产登记中心做好被征收人土地及房屋权属变更及注销工作；其他相关单位按照各自职能职责，配合做好相关工作，保障房屋征收与补偿工作顺利进行。

　　第二章 征收管理

　　第六条 明确房屋征收范围

　　房屋征收与补偿工作严格按照《征收条例》的规定执行。确需征收国有土地上房屋的，房屋征收部门应当向市政府提出房屋征收申请。市政府认定确属公共利益需要征收房屋的，根据规划用地范围和房屋实际状况确定房屋征收范围，并予以公布。

　　实行旧城区改造的，启动房屋征收程序前，房屋征收部门应当组织征求被征收人的意见。总户数超过95%且房屋所有权总面积过三分之二的房屋所有权人明确同意改造的，方可纳入旧城区改造范围。

　　第七条 组织调查登记

　　房屋征收部门组织相关部门对征收范围内的房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记和核实，相关部门和被征收人应予以配合。被征收人对调查登记工作不予配合的，房屋征收部门按照房屋权属登记档案进行登记。

　　调查登记完成后，调查结果应当在房屋征收范围内公示，公示期不得少于七日。对调查结果有异议的，应当在公示期内向房屋征收部门提出书面核实申请，房屋征收部门应当在受理申请后十五日内予以核实并告知申请人。

　　第八条 旧城区改造项目的协议签订

　　实施旧城区改造的，房屋征收部门应当组织被征收人根据补偿方案签订附生效条件的补偿协议。在签约期限内，签订附生效条件补偿协议的户数达到征收补偿方案规定比例，但不足100%的，补偿协议生效，由市政府作出征收决定；签约比例未达到征收补偿方案规定比例的，终止征收程序；签订附生效条件补偿协议的户数达到100%，签约双方即可履行协议，不再启动下一步房屋征收程序。附生效条件的补偿协议一经生效，即产生法律效力，不再另行签订征收补偿协议。签约比例根据项目实际情况确定，但不得低于95%。

　　第九条 评估管理

　　房屋征收评估应当按照《征收条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》的规定执行。

　　房地产价格评估机构由被征收人协商选定。房屋征收决定公告后十五日内仍不能协商选定的，由房屋征收部门组织被征收人投票决定或通过摇号、抽签等随机选定方式确定。

　　评估报告应当报房屋征收部门备案，评估报告在备案后方可公布。

　　房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示，公示期不得少于七日。

　　第三章 征收补偿

　　第十条 在国有土地上征收房屋由市政府对被征收人给予补偿，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

　　为充分保护房屋所有权人合法权益，货币补偿费用直接支付给房屋所有权人，安置房产权直接登记在房屋所有权人名下。

　　征收补偿包括房屋补偿费、政策性补偿费、政策性补助费、政策性补贴、搬迁奖励五部分。

　　其中，政策性补偿费、政策性补助费、政策性补贴以及搬迁奖励实行按户发放，户数按权属证书认定，权属界线封闭且具有独立使用价值的多个不动产单元合并登记在一张权属证书上，但实际独立使用的，可按登记的房屋套数认定。租金由政府定价的直管公有房屋、单位自管公有房屋按公房租赁合同或其他租赁证明认定。一处房屋多人共有的，按一户认定。

　　（一）房屋补偿费

　　实行货币补偿的，按照被征收房屋评估单价乘以房屋建筑面积确定。

　　实行房屋产权调换的，房屋征收部门应当根据被征收房屋的建筑面积，提供用于房屋产权调换的安置房。

　　被征收房屋室内装饰装修价值委托房地产价格评估机构通过评估确定。

　　实行房屋产权调换的，按下列方式结算差价：

　　1.征收住宅，被征收房屋和安置房屋按套内建筑面积和公摊面积分别调换，根据评估价分别结算差价。被征收房屋公摊价值小于安置房屋公摊价值的，被征收人免于支付公摊面积补差款。

　　因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，按照《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十三条第三款规定结算。

　　2.征收非住宅，被征收房屋和安置房屋按建筑面积进行房屋产权调换，根据评估价计算差价。

　　（二）政策性补偿费

　　因征收房屋造成的通信、水电气、空调移机等政策规定的补偿费用，按8000元的标准一次性发放。

　　征收非住宅，实际发生费用高于8000元的，根据被征收人提供的相关票据据实发放。

　　（三）政策性补助费

　　政策性补助费包括临时安置补助费、停产停业经济损失补助费和搬家补助费。

　　1.临时安置补助费

　　对住宅实施征收，被征收人没有选择临时安置过渡用房的，按15元/平方米·月的标准支付临时安置补助费，房屋建筑面积五十平方米以下的，按五十平方米计算。

　　被征收人选择房屋产权调换的，支付期限从签订补偿协议并腾空交付被征收房屋之日起，到安置房屋交付之日止，不满一个月的按一个月计算；选择货币补偿的，一次性发放六个月临时安置补助费。

　　2.停产停业经济损失补助费

　　对商业、生产办公用房等非住宅实施征收，被征收人没有选择临时安置过渡用房的，按月支付停产停业经济损失补助费。停产停业损失费标准，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定，也可由房屋征收部门与被征收人协商选择以下任何一种方式计算：

　　（1）按净利润损失计算。具体按照上一年度报税务部门的数值计算，或由双方共同委托中介机构认定。

　　（2）按从业人员工资收入计算。从业人员工资收入根据统计部门公布的上年度城镇职工平均工资收入计算。从业人数按实际从业人员（不含临时人员）计算。无法核定实际从业人员的，可根据房屋建筑面积，或劳动合同及社保缴纳证明进行认定。

　　（3）按房屋租金收益计算。具体按照主管部门登记备案的租赁合同约定金额计算。无法根据租赁合同确定租金收益的，通过评估确定。

　　选择房屋产权调换的，支付期限从签订补偿协议并腾空交付被征收房屋之日起，到安置房屋交付之日止，不满一个月的按一个月计算；选择货币补偿的，支付期限按三个月计算，也可按不超过原房屋评估价3%的标准一次性支付。

　　3.搬家补助费

　　住宅按每户2000元发放搬家补助费，房屋产权调换需要过渡的，发放两次搬家补助费。

　　非住宅根据机器设备、物资的损失情况和搬迁费用计算搬家补助费，具体金额由当事人双方协商确定，协商不成的，以评估机构评估确定的价格为准。

　　（四）政策性补贴

　　政策性补贴包括物管费补贴和装修期补贴：

　　1.物管费补贴

　　根据被征收房屋建筑面积，按1.5元/平方米·月的标准，一次性发放五年物管费补贴。房屋建筑面积九十平方米以下（含九十平方米）的，按九十平方米计算。

　　2.对住宅实施征收，被征收人选择房屋产权调换的，按照临时安置补助费的标准，一次性发放三个月装修期补贴。

　　（五）搬迁奖励

　　房屋征收部门结合协议签订、房屋交付等实际情况，对被征收人给予以下搬迁奖励：

　　1.对个人（含个体工商户）房屋实施征收的，在征收补偿方案规定期限内签订征收补偿安置协议达到征收补偿方案规定比例的，给予户奖，每户奖励3万元；在征收补偿方案规定期限内签订征收补偿安置协议比例达到100%，且在规定期限内完成搬迁并交付被征收房屋比例达到100%的，给予腾退奖，每户奖励不超过2万元。

　　对单位房屋实施征收的，户奖、腾退奖合并发放，户奖和腾退奖总金额不高于房地产评估总价的1%，低于5万元的按5万元发放。

　　2.选择货币补偿的，可按每平方米不超过400元给予奖励，另按住宅房屋评估价值30%、非住宅房屋评估价值20%的标准给予奖励；选择房屋产权调换，被征收人一次性付清差价款的，住宅给予差价款30%的奖励，非住宅给予差价款20%的奖励。

　　第十一条 实行房屋产权调换需要过渡，安置房为砖混结构的，过渡期限不超过二十四个月；安置房为框架结构的，过渡期限不超过三十六个月。

　　过渡期限从签订补偿协议并腾空交付被征收房屋之日起，到安置房屋交付之日止，不满一个月的按一个月计算。

　　过渡期限超过约定的，逾期临时安置补助费、停产停业经济损失补助费按下列标准分段计算，按月及时发放：

　　1.征收住宅，对自行安排住处的被征收人，自补偿协议约定交房之日起，逾期不足六个月的，本逾期时间内临时安置补助费按规定标准的1.5倍发放；逾期半年以上不足一年的，本逾期时间内按规定标准的2倍发放；逾期一年以上的，本逾期时间内按规定标准的3倍发放。

　　2.征收非住宅，逾期不足一年的，本逾期时间内停产停业经济损失补助费按规定标准的1.5倍发放；逾期一年以上的，本逾期时间内停产停业经济损失补助费按规定标准的2倍发放。

　　第十二条 住房保障

　　对征收私有住宅房屋产权建筑面积低于五十平方米，经核查他处无住房且符合城镇住房保障条件的被征收人，按下列标准分类实施住房保障：

　　1.选择房屋产权调换的，按不低于五十平方米产权建筑面积的标准户型进行安置，被征收人不再支付五十平方米以内的补差款，超出部分按照安置房的建筑面积和市场评估价另行结算。

　　2.选择货币补偿的，按照被征收房屋产权建筑面积给予补偿。其中，房屋补偿费按照被征收房屋评估单价乘以五十平方米确定。

　　第四章 特殊问题处理

　　第十三条 公有房屋补偿

　　1.公有住宅

　　对租金由政府定价的直管公有住宅、单位自管公有住宅实施征收，房屋租赁关系未能解除的，对房屋产权人实行房屋产权调换。房屋产权人与房屋承租人解除租赁关系的，房屋征收部门对房屋产权人给予补偿；经房屋产权人同意，可根据房改或资产处置有关规定将房屋出售，房屋产权人与房屋承租人解除租赁关系，由房屋征收部门对房屋购买人给予补偿。

　　2.公有非住宅

　　对租金由政府定价的直管公有非住宅、单位自管公有非住宅实施征收，房屋产权人选择货币补偿的，货币补偿费总额分配比例由房屋产权人和承租人按照合同约定或通过协商确定。

　　由政府部门分配承租的直管公有非住宅，货币补偿费总额由房屋承租人和产权人按不高于5:5的比例分配（即承租人取得的货币补偿费不超过50%），终止租赁关系。

　　对政府部门采取招租、议租、竞租等方式，按《房屋租赁合同》管理的直管公有非住宅，依照合同约定办理。

　　3.拥有部分产权的房屋

　　对房改住房或者补贴出售给个人的住房实施征收，属于部分产权且具备完善产权条件的，可由原购房人按照有关规定完善产权，房屋征收部门对原购房人给予补偿。

　　4.被征收人拥有多套房改房（含单位全额集资房）

　　按照《中共彭州市委办公室关于印发〈中共彭州市纪委彭州市监察局彭州市住房委员会办公室关于彭州市房改中干部（职工）多购、多占公有住房的处理意见〉的通知》（彭委办〔2002〕49号）的有关规定处理后，再进行补偿。

　　第十四条 房屋建筑面积认定

　　房屋建筑面积以房屋权属证书或房屋登记簿的记载为准。记载的建筑面积与实际建筑面积不一致的，由房屋征收部门委托具备测绘资质并在房屋交易管理部门开展房产测绘成果应用业务的测绘机构对房屋进行测量。对具备竣工验收手续等相关审批文件且未擅自改建或扩建的房屋，房屋征收部门根据实际测量的建筑面积给予补偿。

　　第十五条 车位、车库的补偿

　　建筑区划内，规划用于停放汽车并可进行不动产登记的车位、车库，对所有权人实行货币补偿，补偿费用按照评估单价乘以建筑面积确定。

　　第十六条 共有房屋的安置

　　对共有产权房屋实行征收，被征收人选择房屋产权调换的，只对实际使用房屋的共有人进行安置，对其他共有人不予安置，安置房仍属全体共有人共有。

　　第十七条 经营补偿

　　1.《房屋所有权证》载明是住房或未载明使用性质，而被征收人在征收补偿方案公布前已缴纳营业用途（含商业、金融、混合用地等）的土地使用权出让金（如被征收人仅缴纳部分营业用途的土地出让金，则根据已缴纳部分在应缴纳部分所占比例，确定被征收房屋中的营业房面积比例）或具有规划行政主管部门批准的改建为营业用房的文件且实际用于经营的房屋（或部分房屋），房屋用途可以认定为营业房。

　　2.房屋权属证书或者房屋登记簿记载为住宅，但房屋征收范围确定前实际作为经营用途的临街底层门面房屋，按照住宅给予补偿。作为经营用途的部分，具备相关经营手续并经市政府认定，可参照被征收房屋所在地段营业房的评估单价，一次性再给予产权人不高于营业房评估价的35%的经营补偿。

　　第十八条 未经登记和登记不明确建筑的调查、认定和处理

　　市拆迁安置中心召集市规划和自然资源局、市住建局、镇政府（街道办）等相关单位依法对房屋征收范围内未经登记和土地使用性质、容积率等登记不明确的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿（其中，不具备生产、居住条件的房屋不予评估，参照征收当时有效的集体土地同类房屋补偿标准给予补偿）；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

　　认定和处理结果应当在房屋征收范围内公示，公示期不得少于七日。

　　当事人对认定和处理结果有异议的，应当在公示期内提出，作出认定和处理的部门应当进行核实并作出处理决定。

　　第五章 法律责任

　　第十九条 市政府及其相关行政管理部门、房屋征收实施单位的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由所在单位或者上级主管部门责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第二十条 采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方法迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，尚不构成犯罪的，依法给予处分；违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第二十一条 贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员及其他直接责任人员，尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第二十二条 采取暴力、威胁等违法方式阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第二十三条 伪造、变造、买卖或者盗窃、抢夺、毁灭国家机关公文、证件或者有关证明材料骗取房屋征收补偿的，依法予以追缴，并依法追究相关责任人的责任。

　　第二十四条 房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错评估报告的，依据相关法律法规的规定予以处罚；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第六章 附则

　　第二十五条 通过房屋征收以外的模式对国有土地上房屋实施搬迁改造，需要对被征收人进行补偿的，参照本办法规定的补偿标准和监管办法执行。

　　第二十六条 本办法自2023年5月1日起施行，有效期5年。2017年6月26日印发的《彭州市人民政府关于印发〈彭州市国有土地上房屋征收与补偿办法〉的通知》（彭府发〔2017〕2号）同时废止。

　　本办法施行前房屋征收范围或改造范围已经确定并公布的项目，继续沿用原有的规定执行。本办法施行期间若上级出台新的法律、法规、规章和政策规定，且与本办法不一致的，按上级的新规定执行。

　　第二十七条 本办法由彭州市住房和城乡建设局会同彭州市拆迁安置服务中心承担具体解释工作。

　　来源：彭州市人民政府网站