我们知道的有“旧城改造”、“城中村改造”、“棚户区改造”以及“扶贫搬迁”等为名的征收项目，还有因其他公共利益而实施的征收项目等，但鲜少知道有关“城市更新”类这样的拆迁活动。一般情况下，前者征收主体一般为县级以上地方人民政府，然后由县级以上的地方人民政府确定的房屋征收部门或是拆迁指挥部负责具体的征收工作，比如与被征收人协商补偿、签订补偿协议等等，但后者主要突出的是市场主导、运作。那么，哪些情形会在“城市更新”活动中呢？“城市更新”类活动又该如何推进呢？下面我们就结合相关的法律法规来为大家浅析一下

　　属于“城市更新”类的几种情形

　　根据深圳市去年3月1日施行的《深圳经济特区城市更新条例》第二条规定，一般属于城市更新类的情形有：（一）城市基础设施和公共服务设施急需完善（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合经济社会发展要求，影响城市规划实施；（四）经市人民政府批准进行城市更新的其他情形。

　　从上述的规定中我们看到，如果房屋存在安全隐患，也就是会给我们人身安全带来危险的一些房屋，以及一些因公共设施建设所需的房屋或是一些不符合社会发展需求的违法建筑等都有可能会在“城市更新”类拆迁活动中。

　　那么，在“城市更新”中，如果房屋被拆除重建了，那么我们老百姓应当要与谁来签订补偿协议呢？

　　前面我们提到，国有土地上房屋征收及集体土地征收，征收主体也是县级以上地方人民政府，而且与被拆迁人签订补偿协议的也应当是由相关部门确定的房屋征收部门，但是对于“城市更新”类活动，与我们老百姓签订补偿协议的人却并非是行政主体。

　　根据《深圳经济特区城市更新条例》第二十九条规定，拆除重建类城市更新项目的市场主体与物业权利人应当遵循平等、公平的原则签订搬迁补偿协议。第三十二条规定，属于旧住宅区城市更新项目的，区人民政府应当在城市更新单元规划批准后，组织制定搬迁补偿指导方案和公开选择市场主体方案，经专有部分面积占比百分之九十五以上且占总人数百分之九十五以上的物业权利人同意后，采用公开、公平、公正的方式选定市场主体，由选定的市场主体与全体物业权利人签订搬迁补偿协议。

　　市城市更新部门应当制定并发布搬迁补偿协议示范文本，包括协议生效时间、生效条件、搬迁补偿标准和方式、协议有效期、权利义务、预告登记约定、不得加改扩建、违约责任等内容。

　　从上述的法律法规中我们看到，在“城市更新”类活动中与老百姓签订协议的人变成了市场主体。

　　所谓的市场主体，就是房地产开发企业，说白了就是我们大家口中常说的开发商。不过，需要注意的是，这个市场主体并非每个房地产开发企业要能被选定，如果在社会上不具有一定的社会信誉，或是不符合国家房地产开发企业资质管理的相关规定等，那么则很难被选定。

　　《深圳经济特区城市更新条例》第三十二条，被选定的市场主体应当符合国家房地产开发企业资质管理的相关规定，与城市更新规模、项目定位相适应，并具有良好的社会信誉。

　　除此以外，还需要老百姓注意的是，搬迁协议内容必须要完整，如果协议中没有具体的补偿标准和方式，或是补偿标准不是双方协商好的，没有明确违约责任等，那么建议咱老百姓最好不要签，同时也不要被开发商的一些甜言蜜语给忽悠了。

　　老百姓有权选择补偿方式

　　另外，“城市更新”类拆迁项目与其他征收项目一样，老百姓也有选择补偿方式的权利，并且老百姓选择产权置换的，一般需要按照套内面积不少于1：1的比例进行补偿。

　　实践中，如果开发商只以其中一种补偿方式对老百姓进行补偿，比如说老百姓想要安置房，开发商却只给货币补偿，那则是不合法的，此时咱老百姓可以拒绝在补偿协议上面签字，并及时咨询专业律师，依法维护自己的合法权益。

　　《深圳经济特区城市更新条例》第三十四条规定，城市更新搬迁补偿可以采用产权置换、货币补偿或者两者相结合等方式，由物业权利人自愿选择。政策性住房原则上采取产权置换方式，补偿与被拆除住房产权限制条件相同的住房。

　　已登记的商品性质住宅物业采用原地产权置换的，按照套内面积不少于一比一的比例进行补偿。

　　签约比例超过95%后可对未签订协议的分别作出征收决定

　　在此之前无论是何种拆迁项目，签约比例一般都要达到百分之百，但是从现在发布的一些法律法规中我们可以看到，只要签约比例超过了95%，那么就可以征收了。也就是说，即使是“城市更新”类拆迁，签约人数一旦达到95%，那开发商就可以继续推进活动，而对于未签订协议的，在经过区人民政府调解就补偿事宜未达成一致的，那么区政府可以对未签订协议的权利人分别作出征收决定。

　　《深圳经济特区城市更新条例》第三十六条规定，城中村合法住宅、住宅类历史违建部分，已签订搬迁补偿协议的物业权利人人数占比不低于百分之九十五的，可以参照前款规定由区人民政府对未签约住宅类房屋依法实施征收。

　　不过，如果物业权利人对征收决定不服，仍然是有权申请行政复议或是向法院提起行政诉讼的，这里需要提醒大家，若对征收决定或是补偿决定不服，但并没有在60日内申请复议或是6个月内提起诉讼，那么区政府可能就会向人民法院申请强制执行，这点大家一定要引起重视。

　　总之，凯诺律师提醒大家，不管是政府主导的征收项目，还是开发商主导的“城市更新”类搬迁活动，只要遇到有侵害自己权益的行为，一定要积极地行使自己的权利。