随着我国的发展，城市不断的建设以及基础设施建设的需求，各地区都在如火如荼的进行着征地拆迁工作。根据现有的法律规定，征收农村集体土地的需要转为国有，但把集体土地转为国有土地，起决定性作用的文件就是“征地批文”。

　　征地批文在征地拆迁中有着“承上启下”的作用。所谓承上指的是建设项目是否合法、手续是否完善，而启下则是征地的起点。因此，判断征收行为是否合法，就看它有没有征地批文。

　　那么什么是征地批文呢？

　　根据《土地管理法》的相关规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地时，必须依法申请使用国有土地，而不能直接在集体土地上建设。

　　也就是说，集体土地在被征收时，必须要经过相关部门的审批，书面表现形式，而这也就是大家常说的“征地批文”。

　　且《土地管理法》中的规定，只有经过国务院或者省级政府的批准，征地行为的前提才是合法的。这里国务院批准征收土地的权限是：(1)基本农田(不受面积限制，只要是基本农田就必须由国务院审批);(2)基本农田以外的耕地超过35公顷的;(3)其他土地超过70公顷的。征收农用地，还应当先行办理农用地转用审批。其他情况需要经过省级人民政府审批，并需报国务院备案。

　　然而在实践征收过程中，很多征收方都存在没有征地批文的现象。那么一旦没有征地批文，对被征收人的合法利益就会产生一定的影响。那么在没有征地批文的情况下与开发商签订的补偿协议有效吗？

　　针对此问题，凯诺律师认为，严格来讲，如果所签订的补偿协议是属于违反法律法规的强制性规定的，合同应该认定为无效。

　　当然，也要看具体的情况，如果是开发商自行与被征收人进行买卖交易，不在地方政府征收的范围内，或是说不受地方政府的征迁政策调控，那么，此时开发商与被征收人所签订的拆迁补偿协议属于民事行为，公平交易。

　　这时开发商是不需要征地批文的，只需要与被征收人协商好交易条件即可。但严格来说，依照我国土地管理法中的相关规定，房地产开发商是没有征地资格的，房地产开发只可以通过招拍挂的方式取得国有土地进行商业开发。在我国，征地的主体必须是县级以上人民政府。

　　不过，为了保障被征收人的合法权益，在实践过程中，对征收拆迁协议有效与否不能仅仅从开发商是否有权利签订征收拆迁协议来认定。那征收拆迁协议是否有效该怎么认定呢?

　　《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。

　　《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释 (二)》第十四条规定 “合同法第五十二条第 (五)项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。

　　而所谓效力性强制规范，指法律及行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规范;或者虽然法律及行政法规没有明确规定违反这些禁止性规范后将导致合同无效或者不成立，但是如果违反了这些禁止性规范的合同继续履行，将损害国家利益、社会公共利益和第三人重大利益的规范。

　　因此，只有违反法律、行政法规的效力性强制性规定才会必然导致合同无效。所以，在开发商没有征地批文的情况下，与被征收人签订的补偿协议是否有效不能一概而论。协议是否有效要看开发商是自主的市场交易还是地方政府的意思了。

　　不过，凯诺律师提醒大家，由于征地拆迁比较的复杂，所涉及的人数多，利益大，往往会在征收过程中存在违法行为，因此，一旦被征收人觉得自己补偿不合理或是对方征收不合法，要及时的咨询律师。

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