北京土地纠纷律师：集体土地上建设住宅、经营性用房需要办理什么手续？

　　农村村民建设房屋，或者是其他建设者建设加工厂、养殖场、停车场以及其他经营性用房，可没有很早之前那么的简单了。在很早之前，由于法律法规的不够完善，农村管理疏松，农民建设房屋只需要向村委会说一声便可以进行建设，而且有的甚至连向村委会说都没说，也没有书面的文件，就直接占用了土地建设了房屋。

　　但现在不行了，占用农村集体土地进行非农业建设，尤其是建设住宅、经营性用房（包括停车场、加工厂、养殖场以及沙场等），一般情况下，建设者需要严格按照《土地管理法》《城乡规划法》办理相关的审批手续，只有办理了相关的审批手续，建设者才可以开工建设。

　　根据《土地管理法》中的规定，农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。

　　农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

　　根据《城乡规划法》中的第四十一条规定，在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。

　　在乡、村庄规划区使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。

　　在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需要占用农用地的，应当依照《土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。

　　从上面的法律法规中我们可以清楚地看到，无论是农村村民利用自己的原有宅基地进行建房，还是企业、单位或者是个人需要占用农村集体土地进行建设的，首先需要按照《土地管理法》第四十七条规定，办理农用地转审批手续，在获得审批手续之后，还不可以进行建设，还需要以书面的形式，向村委会或是有关部门提出建房申请，在获得相关部门核发的建设规划许可证，或是建设工程规划许可证之后，村民或是其他建设者才可以动工建设。

　　当然了，对于因公共利益需要征收农民承包地进行项目建设（修路、水利工程、扶贫搬迁等）的，也就是由政府主导的征收项目同样也要办理农用地审批手续，不过这个审批手续相对于前面来说可能要更为复杂，这里我们就不再详细地展开说了。

　　也就是说，占用农村集体土地进行非农业建设，至少要有两个手续，一个是农用地转用审批手续，另一个是建房规划审批手续，这两个缺一不可。

　　如果没有办理这两个手续，那么，建设者所建设的房屋，包括住宅类房屋就是违反《土地管理法》《城乡规划法》等其他相关法律法规的违法建筑，一旦日后房屋被认定为违法建筑，那当事人就会处在一个非常危险的局面中，比如违法建设者要面临着被相关部门罚款，或是被限期改正，甚至面临着房屋被以违法建筑拆除，且还没有任何补偿。

　　根据《城乡规划法》第六十四条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

　　第六十五条规定，在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

　　第六十六条规定，建设单位或者个人有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款：（一）未经批准进行临时建设的；（二）未按照批准内容进行临时建设的；（三）临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。

　　从实践过程中来看，对于未办理相关审批，没有建设规划许可证、建设工程规划许可证的房屋，罚款和限期整改相对于来说是非常少的，相关部门将所有的处罚都放在了限期拆除上面。所以，凯诺律师在这里提醒大家，无论是村民翻建房屋、扩建房屋，新建房屋，还是其他企业、单位、个人用地进行建设时，一定要有一个较高的法律意识，一定要知道，不办理相关的审批手续，就会被认定为违法建筑的危害。