北京城市房屋拆迁律师：房屋拆迁评估环节一定要注意这三大事项

　　在房屋评估环节一定要注意哪些事项呢？主要有以下三点：

　　一是，评估机构是需要由被征收人协商选定

　　根据《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定的时间内协产选定，在规定的时间内协产不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

　　也就是说，对被征收房屋价值进行评估的机构，一般是由被征收人来确定的，征收方是不可以插手的，如果被征收人在规定的时间内没有确定好最终的评估机构，那么，则需要征收方，即拆迁办组织被征收人通过抽签等方式来确定，征收方不可以直接确定。

　　不过，从实践过程中来看，有的征收方为了省事，并不会将被征收人自行选定评估机构这一权利告诉讼被征收人，而是在被征收人毫不知情的情况下直接确定评估机构。事实上，由征收方直接确定评估机构，这种做法直接剥夺了被征收人选择评估机构的权利，与此同时，评估机构也可能会不利于被征收人。

　　因此，凯诺律师在这里提醒大家，房屋征收中，一旦发现评估机构是自己从来没有听过或是见过的，那么，被征收人一定要对此提高警惕，可以向相关部门第一时间反映这种问题，对于收到的评估报告，必须要认真审查，一旦发现与房屋情况有所不同，比如面积比实际面积小等，那么，这一份评估报告就很有可能存在一定的漏洞。

　　二是，评估机构人员需要入户查勘

　　《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条规定，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。

　　被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。

　　也就是说，评估机构在对被征收房屋价值进行评估之前，必须要实地查勘，弄清楚房屋的具体，并就实地查勘调查记录表与被征收人进行确认，之后才可以依据实地查勘调查情况作出最终的评估报告。

　　不过，实践过程中，有的被征收人却向律师反映说，自己家房屋因当地相关建设项目被征收，后来没隔一段时间自己就收到了房屋征收部门送达的评估报告，但是让其非常诧异的是，在收到评估报告之前并没有人来家里询问房屋具体的情况，拆迁办的工作人员也没有来过，最让人不可接受的是，房屋评估报告中的结果是非常的差强人意，房屋面积不仅搞错了，就连房屋的新旧、房屋结构也没有弄对...

　　对此，凯诺律师在这里提醒大家，对被征收房屋价值进行评估时，评估人员必须要实地查勘，只依据航拍图或是别人提供的相关信息就作出评估报告这是不合法的，不仅违反了相关的法律规定，同时也侵害了被征收人的合法权益。实践中，如果广大被征收人遇到了这样的情况，那么一定要及时地向有关部门反映，对收到的评估报告如果可以拒收，那么尽量不要收，或是马上针对评估报告向房地产评估机构申请复核，对复核结果仍然有异议的，则可以向专家委员会申请鉴定。

　　三是，评估方法是否有利于被征收人

　　《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定，评估机构评估人员应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法，假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

　　被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估，被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估，被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

　　也就是说，一般情况下，房屋评估方法一般主要有四种，分别是市场比较法、收益法、成本以及假设开发法。按理来说，被征收的房屋如果是住宅的话，那么通常采取市场比较法是对被征收人较为有利的，如果房屋是经营性用房的话，那么一般采用收益法对被征收房屋进行评估则是较为有利的。

　　然而实践过程中我们发现，有的征收方在对房屋进行评估时往往会选择不利于被征收人的一种方式进行评估，比如对住宅房屋进行评估时，有的则会采用成本法评估被征收房屋的价值，这样一来自然就会减少被征收人应得的利益，尤其是农村房屋拆迁中，

　　对此，凯诺律师在这里要提醒大家，在评估中，大家一定要积极地参与其中，一旦发现评估方法不利于自己，那么一定要及时地制止他们的行为，可以第一时间向相关部门反映，也可以第一时间通过法律途径来维护自己的合法权益。