北京土地征收律师：征地遇上相关部门以租代征？需要注意，合法的占地行为必须要有这个文件

　　征收农村土地（性质为集体土地的）想必大家都知道，需要办理相关的农用地转用审批手续，但是这个办理征地手续的时间往往会花费很长一段时间，有的是一、两年，有的甚至比这更久。所以，个别以公共利益为目的建设项目，或是其他相关的征地拆迁项目，能为了早点实现最终的征收目的，便会以其他方式试图实际占用农民老百姓的土地。

　　比如我们常见的就有以租代征。以租代征这种情况在征地拆迁中非常多，从字面意思来解理解就是，农民的土地被村委会以土地流转的方式租赁给相关部门或是征迁单位，让相关部门实际并永久性的占用该土地，然后，相关部门或是征迁单位承诺每年给予多少租金。

　　近日，河南的一位当事人就遇到了这样的情况，其在河南当地拥有合法的承包地，后来相关部门要扩宽道路，也发布了相关的文件，李某本以为在此次征收过程中会获得一定的补偿，但谁曾想，相关部门并非是想通过征收来实际占用土地，而是决定以租赁的方式将其所在村庄内的部分土地占用，过了一段时间之后，相关部门就租赁土地一事与村委会签订了相关的协议。

　　但相关部门与村委会的这一行为并没有经过村民，是他们擅自决定的行为，而且，很多人都不知道自家土地已经被村委会以租赁的方式流转出去了，最主要的是，双方约定每年会给每户一定的土地租赁补偿费（大概只有一千多元左右）。关于相关部门与村委会的这一行为，李某并没有认可，其认为，相关部门因公共利益需要（修路），占用自家土地，按照《土地管理法》中的规定来说，应当要以征收的方式进行，可是相关部门却以土地租赁的方式，这显然是侵害了自己的合法权益，倘若真按照以租赁代替征收，实现最终的占地目的，那将会对其造成很大的损失。

　　事实上，李某说的并没有错，李某所遇到的占地行为是典型的“以租代征”，结合实践过程中的来看，相关部门很有可能就是想通过“以租代征”的方式来规避法定的征收程序（原因我们已经在前提有所提到）或者是说想通过“以租代征”的方式来减少给予老百姓的补偿，降低建设项目的成本。不过，无论其是哪种目的，以租代征肯定是不合法的。

　　此时，可能就会有人问，《土地管理法》中并没有明确地对以租代征作出规定，以租代征怎么就不合法了？

　　对此，凯诺律师认为，关于以租代征，虽然《土地管理法》《土地管理法实施条例》中并没有对此作出规定，但《国土资源部关于坚决制止“以租代征”违法违规用地行为的紧急通知》中却有明确的规定，在该通知中明确指出，地方政府、有关部门及单位和个人不得通过受让、租用等方式违法占用农民集体土地用于各类非农业建设。。不仅如此，一些地方的法律法规上同样也对此作出了明确规定（这里就不再一一地列举出来了），这就足以证明，以租代征是不被认可的，是违法，更是侵害老百姓合法权益的行为。

　　因此，当大家遇到土地被相关部门占用时，一定要及时地去了解具体的情况，一旦发现相关部门以租代征或是在未拿到征地批复的情况下，便强行占用承包地，老百姓一定要及时地向上一级有关部门投诉、举报，这也是我们经常说的一种救济方式。一般一个合法的占用土地行为肯定是经过了以下一个重要程序

　　未规避具体的征收程序，依法办理了征地批复

　　根据《土地管理法》中的规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。

　　永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准。

　　在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。在已经批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。

　　在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。

　　简单点来理解就是，因公共利益的需要，相关部门确需要占用老百姓的土地时，需要严格按照《土地管理法》中的规定，依法履行土地征收预公告、土地现状调查、社会稳定风险评估、拟定补偿安置方案、征求老百姓的意见、听证会、签订补偿安置协议、支付征地补偿费用等前置程序，在履行完这些前置程序之后，还需要按照土地管理法第四十四条规定办理农用地转用审批手续，等拿到相关的审批手续，即征地批复、发布征地公告之后，那么，才可以正式启动土地征收工作。

　　土地征收中，征地批复是一个必不可少的文件，且也是审查土地征收是否合法的一个重要文件，如果没有这个文件，无论还有没有实际占用土地，其征收行为都是不合法的。

　　总之，凯诺律师最后想要表达的是，以租代征、未批先占都是违法占用土地的行为，尤其是以租代征，很大程度上侵害了农民老百姓的利益。所以，广大老百姓在遇到以租代征这种占地行为时，一定要对此提高警惕，避免自己的权益被侵害。