北京房屋拆迁律师：2023年拆迁评估中，需要注意的几点事项

　　征地拆迁中，广大被征收人最在乎的就是拆迁补偿，所以，律师在办案的过程中经常能接到咨询拆迁补偿方面的电话。了解过征地拆迁的人应该都知道，农村征地拆迁还是国有土地上房屋征收，一般给予被征收人房屋价值的补偿通常需要由评估机构评估确定。

　　因此，在征地拆迁中，评估环节对被征收人来说应当是最为重要的一个环节，倘若在这个环境中，稍微有一点差错，都有可能造成被征收人拿到的补偿会比较的少。所以，当老百姓期待的征地拆迁真正地来临时，作为被征收人一定要对房屋评估环节重视起来。那么，在拆迁评估中，被征收人需要注意哪些细节呢？至少有以下三点

　　1、评估机构的选定

　　征地拆迁中，对被征收房屋价值进行评估的评估机构应由被征收人协商选定，这是法律赋予被征收人的权利。根据《国有土地上房屋征收与评估办法》第四条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　另外，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条中也有这样的规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。

　　从上面的法律法规中我们可以看到，评估机构的选定，征收方不得参，不得干预的，即使被征收人没有在规定的期限内选定评估机构，其也无权直接决定应该要用哪家评估机构，而是要通过摇号、少数服从多数的方式确定。因此，在具体评估过程中，评估机构凡是由征收方擅自指定，且未经过被征收人同意，那么，该评估机构的选定程序就是不合法的。

　　此时，作为被征收人则可以及时地向相关部门提出来，或是向上一级相关部门投诉、举报，反映自己遇到的这种情况。

　　2、评估时点

　　如果评估评机构的选定程序没有问题，那么，接下来被征收人就需要注意评估时点是否有利于自己。一般情况下，国有土地上房屋征收中，被征收房屋价值的评估是以房屋征收决定公告之日为评估时点，也就是说，如果房屋征收决定公告是在2023年4月2日发布的，那么评估时点原则上来说就是以这个时间为准，即以这个时间节点的被征收房屋周边市场价格作为参考，对被征收房屋价值进行评估。

　　但是，实践过程中，会存在这样一种情况，就是有的征收方在发布房屋征收决定之后，往往就没有了下文，何时征收也不知道，直至过了三四年，甚至更久，才正式启动征收工作，然后征收方便会以几年前作出房屋征收决定之日为评估时点，对被征收房屋价值进行评估。那么，几年后才以作出房屋征收决定为评估时点对被征收房屋价值进行评估是否合理呢？

　　一般情况下，如果作出房屋征收决定几年后才正式启动征收工作的话，那么此时，倘若房地产市场价格发生了很大的变动，比如几年前的被征收房屋周边市场价格只有五千一平方米，几年后，房价涨至八、九千元，此时，倘若再以作出房屋征收决定公告之日为评估时点，对被征收房屋进行评估的话，这显然会对被征收人来说有失公平，而是需要重新确定新的评估时点。

　　因此，实践过程中，被征收人在遇到拆迁后，一定要对评估时点进行审查，如果评估时点没选对，那么，评估机构所出具的评估报告就一定会对被征收人不利。对此，凯诺律师提醒大家，一旦发现评估时点或是评估报告不合理，那么，建议被征收人一定要及时地咨询专业律师。

　　3、评估方式

　　除此以外，那么还有一点值得广大被征收人要注意的就是，评估方式了。根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的第十三条规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

　　被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

　　从上面的内容中我们看到，一般情况下，评估方式通常有市场比较法、收益法、成本法以及假设开发法，我们平常遇到的一般就是收益法或是成本法、市场比较法。但这里需要说明的是，如果是住宅类的房屋，一般在评估机构对被征收房屋价值进行评估时，应当要选用市场比较法对被征收房屋价值进行评估。

　　然而实践过程中，极个别的征收方为了降低征收成本，往往会以成本法对被征收房屋价值进行评估，尤其是农村房屋拆迁时，但如果以成本法对被征收房屋价值进行评估的话，这显然对被征收人是不公平的。所以，在评估阶段，广大被征收人一定要积极地参与到其中，并就了解清楚，评估机构是以什么方式对自己的房屋进行评估的，如果发现是市场比较法以外的评估方式，那则是不合理的，被征收人对此需要提高警惕。

　　总之，凯诺律师最后想要告诉大家的是，评估环节对被征收人至关重要，除了要积极地参与到其中外，还需要对评估机构的一些行为提高警惕，一旦发现评估机构人员有侵害自己合法权益的行为，建议及时地咨询专业律师。