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北京拆迁律师:宅基地上房屋拆迁,请注意这3大关键点
发布日期:2020-09-10点击率:40

  2020年之前,因相关的法律法规的不完善,农村宅基地在遇上拆迁时,无论是从征收程序上来说,还是从拆迁补偿方面来说,都是非常混乱的,基本都是征收方按照其主观意识进行征收,导致被征收农民的权益被侵害。

  因此,国家为了保障农村村民在土地征收过程中的合法权益,今年实施的新《土地管理法》就对集体土地征收程序以及补偿标准等相关事项作了明确规定,今后农民遇到拆迁就不必再遭受无法可依,地方随意规定补偿、征收的局面。

  不过,虽然法律上对宅基地拆迁作出了较为明确的规定,但是,在实际操作过程中,仍有地方因各种原因违法违规,且很多时候被征收人也察觉不到的。下面凯诺律师就结合土地管理法中的相关规定,来为广大被征收人说一下农村宅基地拆迁都需要注意哪三大关键点:

  一、补偿方式的选择

  《土地管理法》第四十八条规定,对其中的农村村民住宅,应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则,尊重农村村民意愿,采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿,并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿,保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。

  从以上的规定中来看,被征收农民在土地征收过程中是可以就以上三种补偿方式任意选择,即,被征收人既可以选择货币补偿,也可以选择产权置换,同时还可以选择宅基地建房。不过这三种补偿方式中“重新安排宅基地建房”则需要看实际情况的,如果不具备相应的条件,那么这一补偿方法则就不在被征收人选择的范围内。

  此时,可能会有被征收人问,如果选择重新安排宅基地建房,却不具备条件时,要怎么补偿呢?

  对于这种情况每个地方的规定都不一样的,《广州市农民集体所有土地征收补偿试行办法》第四十六条规定,征收有合法产权的农村集体经济组织物业,可以进行复建安置,不具备复建安置条件的,按照本办法第四十五条实行货币补偿,也就是说,以货币的形式对被征收人进行补偿。

  《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》第十四条规定,被征地的村或者村民小组建制不撤销的,该居住房屋户内成员全部转为非农业户籍的,补偿按照本规定第十三条执行;该居住房屋户内成员未全部转为非农业户籍的,按照下列规定予以补偿:

  (一)具备易地建房条件的区域,宅基地使用人可以在镇(乡)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房,并获得相应的货币补偿;

  (二)不具备易地建房条件的区域,按照本规定第十三条执行,不得再申请宅基地新建住房。

  本条第一款第(一)项规定的货币补偿金额计算公式为:(房屋建安重置结合成新单价+价格补贴)×房屋的建筑面积。使用新宅基地所需的费用,由区(县)征地事务机构支付给提供宅基地的村或者村民小组。

  从上述内容中我们可知,除了重新安排宅基地这一补偿方式需要看实际情况之外,其他的两种补偿方式被征收人是可以根据自己的情况随意选择的,若征收方只给一种补偿方式,那是不合法的,被征收人可要及时的咨询律师。

  二、土地及宅基地上的房屋也需要进行评估

  在实际操作过程中,很多征收方都会以农村房屋为由或是为节省征收成本不对被征收房屋进行评估,直接根据自己的主观意识,在不考虑被征收房屋的面积、用途以及结构、新旧程度等因素的情况下,对被征收人进行补偿,这在一定程度上侵害了被征收人的权益。

  根据《土地管理法》第四十七条规定,国家征收土地的,依照法定程序批准后,由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。县级以上地方人民政府拟申请征收土地的,应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估。

  而且,对于农村宅基地上房屋拆迁评估,各别地方也有相关的规定,比如我们上述中说到的上海,《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》第十三条规定,房屋建安重置结合成新单价,由区(县)征地事务机构委托具有相应资质的估价机构评估;

  从以上的规定中我们可知,在正式征收之前,征收方是需要对集体土地现状进行调查和风险评估的,若不入户调查、评估即作出补偿标准,则是不合法的。

  三、空地、院落也要给予补偿

  在农村,许多房子都带有或大或小的院子,对于院落、空地是否予补偿,一些法律法规中明确规定应当要给予补偿。但是在实践过程中,征收方却以各种理由对被征收人不予补偿,这其实是不合理的。对此,凯诺律师要提醒大家,在遇到这种情况时,一定要积极的主张自己的权益。

  而对于国有土地上房屋中的院落,根据《最高人民法院关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》中提到的,对于当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围,按照征收时的房地产市场价格,一并予以征收补偿。